袁一泓：中国楼市的预后管理

说实话，那一刻我很困惑。因为我不知道北京还会不会出台新的调控政策，以及调控的力度有多大。以前我也提到过，虽然这半年来北京的房价涨幅不如深圳上海，但也一直是在涨的。深圳上海出手调控了，北京会跟从么?

预测是没有意义的，因为我们的有形之手很难预测。因此，我转而对那位朋友说：你是3套以上的多余房子吗?不是。那就放着再看看吧。其实我心里想的是，谁也无法准确踩对最高点出货，反正你也就两套房子，以后孩子大了分户，也是需要的。

我个人揣度，北京市对要不要调控，可能也是举棋不定的。虽然一线城市的出头鸟去年是深圳，今年是上海，北京侥幸躲过舆论焦点，但它们有一点是共同的，对楼市调控政策缺乏预后管理，或者说是预后严重不足。

“预后”是一个医学术语。百度是这样解释的：预后是指预测疾病的可能病程和结局。它既包括判断疾病的特定后果(如康复，某种症状、体征和并发症等其它异常的出现或消失及死亡)。也包括提供时间线索，如预测某段时间内发生某种结局的可能性。

之所以说几个一线城市对楼市调控的影响预后严重不足，是因为政策变化过于频密。2月17日财政部、国税总局、住建部三个部门发出通知，对住房交易的契税、营业税实行优惠，这实质上是一种住房消费鼓励政策。此前半个月，央行还调整了住房首付和房贷利率政策。但仅仅过了一个多月，上海和深圳就分别收紧了首付和限购政策。这当然是因为在这期间深沪房价出现暴涨。

有朋友会辩护说，三部门的通知已经体现了“因城施策”的原则了，因为大部分的优惠政策特意绕开了一线城市。但现在的情况是，政策对资本市场和房地产市场的影响，已经不再是单维度、单向度的，其运行轨迹一定会发生弯曲、折射甚至反射。

我们在制定政策的时候，有没有考虑到，会出现结果与初衷相悖的现象?正如给一个肌体或组织施行手术，术后反应是预后管理的基本常识一样，对政策施加后可能出现的各种市场征象，都必须考虑到，而且最好有预案。尤其是，像楼市和股市这种对经济和社会生活影响广泛的市场，事前论证与事后应对，必须做详尽的沙盘推演。

想必细心的朋友已经发现，去年中央经济工作会议后，我写了大约四五篇文章，委婉地提出，推出新一轮楼市刺激政策应该特别慎重。因为我看到，会议公报用五分之一的篇幅来部署2016年房地产方面的工作，按照惯例，有关部委一定会有细则出台。在“稳增长”的大背景下，细则应该是鼓励性甚至刺激性的。果然，先是央行，接着是上文所说的三部门。如果没有沪深房价的暴涨，据说还会有新的鼓励性细则出台。现在，得缓一缓了。

楼市去库存，是整个去库存政策的重点之一，出发点和决策当然是正确的。但从春节后的市场反应看，有些地方政府的预后管理是严重缺位的。它带来的连锁反应，就可能是手足无措，顾此失彼，甚至情急之下开错药方。譬如，我个人就不认为恢复70/90政策是一种好办法，这个意见上周已经表达了。

有朋友可能会说，打针的是主治医生，你怎么让其他值班大夫承担预后责任?还是那四个字，“因城施策”。各地理应对中央政策带来的后果立即评估，并制定预案。因为，管理和调控房地产市场的责任主体是各地政府。这句话，不讨论。

推展开来，不仅是楼市去库存，其他行业的去库存，预后管理的原则也适用。譬如，亏损严重到资不抵债的企业，按理可以援引破产法来处理，但潜在的社会问题却不可忽视;债转股曾经是上世纪末解决国企脱困的利器，大量的不良资产借助楼市黄金10年而奇迹般升值，但如今的资产市场环境却迥乎不同，也许那些冰棍就只能眼睁睁地看着它们融化。

人们很有可能第二次掉进同一条河流，值得提醒的是，千万不要侥幸地以为，你的水性足够好，因为，泾流量的变化和暗滩激流的毁坏力，或许永远超乎你我的想象。