太原市2017年4月房地产市场月报

一、政策动态

山西出台规范解决不动产问题，产权到期自动续期

4月6日，从省国土资源厅获悉，山西省下发《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》(以下简称《规范》)。

《规范》明确了土地出让年限到期登记问题的解决。山西省规定：对少数住宅建设用地使用权期限届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函[2016]1712号)办理相关手续”。

太原公积金新规

太原市住房公积金管理中心发布了《太原市住房公积金管理中心关于调整住房公积金使用政策的通知》，对太原住房公积金提取、贷款政策进行调整，调整自2017年4月1日起执行。

单身职工最高贷款额度不超50万

公积金贷款额度调整后，借款人夫妻双方均正常缴存住房公积金且符合其他贷款额度核定要求的，最高贷款额度按照不超过80万元核定，单身职工或夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度按不超过50万元核定。

购买二套房利率调整

对购买第二套改善型住房申请住房公积金个人贷款的，按照同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍计息。同时，太原将停止向购买第三套及以上住房的借款人发放住房公积金个人贷款，认定依据为借款人个人信用报告和住房公积金信息系统显示购买第三套住房。

一对夫妻买房只能同时贷款一次

缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房，选择申请个人住房贷款后，除偿还住房贷款本息以外，本人及配偶不能再申请其他住房消费类提取。如果太原缴存职工提取本人及配偶住房公积金账户余额后，再以购买同一套住房申请个人住房贷款的，在申请贷款额度中核减相应的提取金额。借款人本人及配偶偿还住房贷款本息合计提取金额，不得超过申请日之前12个月内足额还本付息的金额及提前还本付息金额之和。

个人征信门槛提高

借款人及配偶任何一方的贷记卡(准贷记卡、信用卡、卡易贷)或助学贷款，在本次申请住房公积金贷款前三年内，有连续四期(含)或累计七期(含)以上逾期记录的，原则上不予发放住房公积金贷款。

职工离岗可销户提取

职工调离本行政区域后，应当办理异地转移接续，不能申请住房公积金提取。如果职工与单位解除劳动关系，如重新就业，应当办理住房公积金同城或者异地转移接续。

如职工未重新就业，属于太原市户籍，住房公积金账户封存满一年，可以申请销户提取;如果职工属于非太原市户籍，住房公积金账户办理封存，也可以申请销户提取。

换领《不动产权证书》不能二次提取公积金

2014年12月底前取得《房屋所有权证》，后换领《不动产权证书》，或者2015年1月以后取得《房屋所有权证》且办理过住房公积金提取，后换领《不动产权证书》，均不能再以取得《不动产权证书》申请住房公积金提取。

退休销户不再提供退休证

职工达到法定退休年龄(男60周岁，女55周岁)且住房公积金账户已经封存，申请销户提取不再提供退休证;取消解除劳动关系和职工到国外或者港、澳、台地区定居申请提取住房公积金申请资料中的工资停发证明。

最高贷款额度与借款人缴存年限挂钩

住房公积金贷款最高额度不超过借款人缴存年限×10万元，缴存年限按照缴存月份/12取整加1计算，根据缴存年限测算的最高贷款额度低于30万元的，按照30万元计算。

停办两类提取贷款业务

一类是停办非城镇住宅用地上所建造房屋的提取和贷款，即停止受理房地产开发企业在非城镇住宅用地上开发的各类项目的贷款备案申请，和缴存职工购买的在非城镇住宅用地上建设的各类房屋的散户个人贷款及提取申请;二类是取消购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还住房贷款本息父母子女住房公积金互提。

山西将对建筑工程质量实行终身负责制

4月19日，从山西省住房和城乡建设厅了解到，5月1日起，山西省将对新建、扩建、改建等建筑工程质量实行终身负责制。一旦建筑工程质量出现事故，负有相应责任的单位和人员将承担质量终身责任。

太原房产交易新规

从中国人民银行，中国银行业监督管委会发布的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

太原市二手房交易按照143平米界定契税减半优惠的标准结束。凡在2016年10月1日后办理的购房登记，现均已暂停契税缴纳。

二、太原房地产市场资讯

太原确定今年首批既有建筑节能改造项目

太原市2017年既有居住建筑节能改造第一批项目现已确定，改造范围为“皇后园—太原南站”铁路沿线和小店区学府公园示范片区，建筑面积约60万平方米，共涉及16个小区。

改造内容主要分三部分：户内是在老旧暖气片上加温控阀，住户可以控制自家的温度和流量，再安装一个热分配器，为以后分户收费做准备;户外是在屋顶做喷涂保温，楼体的四个立面都要加保温层，地下室的顶板也做保温;窗户全部换成塑钢的双层玻璃。

太原地标“凌霄双塔”将变身湖光山色园林

太原要推进双塔片区建设，围绕永祚寺和白云寺连片开发建设，并通过大面积的园林景观设计，使其成为城市东部的活力绿肺之地。此次设计方案规划范围北起南沙河北路，南至南内环东街、南十方南街，西起建设路、双塔南北路，东至太行路、南十方路。

双塔片区将打造成多功能景区，景区建成后有4个迎泽公园的规模。其中，最大的亮点是将增建大面积的山水景观，让游人在湖面能欣赏到双塔的倒影，展现双塔凌霄的美景，使其成为太原市有代表性的旅游胜地。

太原将新建两座焚烧发电厂，生活垃圾无害化处理

为进一步提升生活垃圾处理的无害化、资源化、减量化，太原市将在民营工业园建设一座日处理量为1800吨的垃圾焚烧发电厂，在筹建的循环经济环卫产业示范基地建设一座日处理量为3000吨的生活垃圾焚烧发电厂。

建设过程中，除生活垃圾的处理及发电设施外，两座新厂都将同步配套建设污水、污泥、焚烧残渣的综合处理设施，实现生活垃圾的零污染、零排放。目前，两座生活垃圾焚烧发电厂的相关建设均已全面启动。

太原5所规划方案确定医院新址一览

山西省人民医院尖草坪新院区确定选址太原市尖草坪三给片区摄乐街南侧，和平北路西侧，摄乐南街北侧，太白路东侧医疗卫生规划用地内。

太原市人民医院新址：南迁新建项目(与晋源区人民医院合作共建)，位于龙山大街以南，旧晋祠路以东。太原市人民医院将建成总建筑面积达105400平方米的三甲综合医院，其床位数由500张增至1000张。

太原市第三人民医院新址位于太原市万柏林区下庄村、袁家庄村、王家庄村的交汇处。选址范围北起上庄北街，南到上庄街，西起上庄北路，东至规划路。总用地：18.18公顷;净用地：12.11公顷;床位数：1200床;容积率：≤1.5;建筑密度：≤30。

新的山西省儿童医院北起龙山大街，南至阳光地产地界，西起规划50米城市主干道，东至规划20米城市支路，规划总用地面积为20.07公顷，净用地为16.19公顷。医院卫生用地面积为16.19公顷，沿龙山大街及规划50米城市主干道分别设置宽度不小于15米和10米的道路绿化带，面积为0.85公顷;城市道路用地面积为3.03公顷。

太原市妇幼保健院新址位于万柏林区，南临长风西街，东临东中环。规划净用地250亩，总建筑面积为192981.6平方米，主体12层，总投资约12.3亿元。项目设计床位1500张，项目规划包括科研、教学、预防、保健、医疗等服务，按照孕产保健部、妇女保健部、儿童保健部、计划生育服务部四大体系规范建设，开设急诊部、门诊部、住院部、医技中心、体检中心、学术中心等服务体系。

许坦东街、坞城西街、坞城中路改造设计方案亮相

4月11日，太原市规划部门公示了许坦东街、坞城西街、坞城中路三条道路的规划设计方案。三条道路改造后，辖区的交通状况会明显改善。

许坦东街的改造范围是西起东中环路，东至东环高速西侧规划路，道路规划红线宽30米，全长约1.65公里。改造后，许坦东街的路面分布将变为中间14.5米宽的机动车道，然后两侧分别是7.75米宽的路侧带(包括1.5米宽的绿化隔离带、3.5米宽的非机动车道和2.75米宽的人行便道)。

坞城西街的改造范围是西起军民路，东至坞城路，全长约770米。坞城中路的改造范围是北起长风街，南至学府街，全长约1115米。改造后，两条道路的路面分布为：中间是12米宽的机动车道，双向四车道;两侧分别是1.5米的绿化带、3米宽的非机动车道和2米宽的人行便道。

另外，坞城中路八一小学路段的道路将拓宽至23.5米。

马练营路

4月13日，太原市建设工程招标投标信息网发布了马练营路北延工程的勘察、设计招标公告。

马练营路北延新建工程，南起龙城大街北侧，北至南中环太榆路南侧辅道。道路全长约2.4公里，规划红线宽50米，绿线宽15米。

该项工程附属工程包括马练营东路(龙城北街至一号渠北侧30米规划路)，道路全长845米，规划红线宽30米。建设内容为道路、桥涵、排水、照明、交通设施等工程。工程总投资约2.27亿元，道路建成后，马练

三、太原市房地产市场分析

(一)土地市场

1、土地出让与成交情况

本月，全市累计成交各类用地7宗，共计25.23万平方米，环比增长474.95%，同比增长1.25%。其中，成交住宅用地6宗，建筑用地面积20.59万平方米;成交商办用地1宗，建筑用地面积4.63万平方米;本月无工业用地、其他用地成交。从2016年4月开始到2017年4月太原市土地成交面积变化如图1所示，土地市场波动较大。

图1 2016年4月-2017年4月太原土地成交面积

土地成交总额方面，2017年4月，全市累计土地出让金21.38亿元，环比上涨441.85%，同比上涨83.89%。

2、热点土地解读

2017年4月份土地成交市场有所回暖。4月份成交的7宗地中，6宗地位于晋源区，1宗地位于迎泽区。其中，成交总价最高、土地面积最大的地块为晋源区用地编号为HGZ-1704号用地，是一宗含住宅的综合用地，建设用地面积为9.47万平米，成交总价为7.62亿元;成交楼面地价最高的地块为晋源区用地编号为HGZ-1705的商办用地，建设用地面积为4.63万平米，成交总价为6.13亿元，楼面地价为2549.82元/平米。

(二)新建商品住宅市场

1、市场供应

2017年4月份太原市共批准预售商品住房4964套，总面积为59.69万平方米。本月太原楼市批准预售住宅量套数、面积与上月相比，均有所增长。2016年4月-2017年4月太原市新增商品住房面积变化见图2。

图2 2016年4月-2017年4月太原新增商品住房面积图

2017年4月份太原市批准预售的商品住宅预售住宅总面积前五楼盘见下表1：

表1：太原市4月份批准预售住宅总面积前五楼盘

2、成交分析

4月份太原楼市环比量跌价升，一手住宅成交5120套，太原商品住宅销售面积为63.30万平方米，环比下降11.62%，同比增长12.71 %;而楼市价格方面，2017年4月，太原商品住宅价格为8723元/平米，环比上涨0.47%，同比上涨11.85%。2016年4月至2017年4月太原一手住宅成交走势如图3所示。

图3 2016年4月至2017年4月太原一手住宅成交走势

从户型面积来看，120(含)-140平方米面积段销售套数占比最高，达22.66%，较上月下降0.27个百分点。其次为100(含)-120平方米面积段，占比为17.83%。

2017年4月份太原市成交1016套90㎡以下的小户型商品住房，总面积8.12万平方米，占全市总成交量的12.83%，成交均价为8251元/平方米;90㎡-140㎡的改善型和140㎡以上的大户型成交量占比分别为51.07%和36.10%，均价分别为8354元/平方米和9418元/平方米(见表2)。从面积结构分布表中可明显看出2017年4月以90-140平米的房型最为热卖，140平方米以上成交套数次之。

表2 2017年4月太原市一手住宅成交面积结构分布

从需求结构的价格段来看，单价8000(含)-10000元段销售套数最多为2098套，占比最高，较上月下降1.92个百分点，达40.98%。其次为6000(含)-7000元价格段，占比为16.72%。各价格段销售套数占比结构图如下图4所示。

图4 2017年4月太原价格段销售套数占比结构图

各楼盘成交量，2017年4月份太原市一手住宅成交套数前十名楼盘如表3所示，其中7个项目套均面积低于全市，7个项目套总价低于全市。尖草坪万科公园里以314套的销售套数位居首位。综合分析成交套数前十名的楼盘可以发现2017年4月份太原市一手住宅以中小户型、中低套总价热销。成交套数前十名的楼盘在万柏林区、杏花岭区、小店区、尖草坪区均有分布。

表3 2017年4月太原市一手住宅成交套数前十名楼盘

2017年4月，太原住宅销售金额前十名共成交23.71亿元，其中5个项目套总价低于全市，6个项目套均面积低于全市。小店星河湾 ( 详情 动态 图库 团购 )以3.35亿元的销售金额位居首位。

表4 2017年4月太原市一手住宅成交金额前十名楼盘

本月成交套数排名第一的为尖草坪区的“万科公园里”，项目位于和平北路与摄乐南街交汇处西南角，规划总建筑面积约25.04万㎡，其中住宅19.48万㎡，商业1.28万㎡，容积率3.5，绿化率35%，住宅总户数1574户，停车位790个。周边有太原市外国语学校新校区(在建)、北辰双语学校新校区(在建)、尖草坪区实验小学、尖草坪区机关幼儿园、省人民医院新院区(在建)、太钢总医院、黎氏阁、山姆士、美特好等配套设施。

本月成交金额排名第一的为小店区的“星河湾 ( 详情 动态 图库 团购 )”，项目位于太原市南部，小店区龙城南街以南，南高速环700米绿化隔离带以北，滨河东路以东，太茅路以西，规划总用地面积为91.36公顷。小区内配套有室内恒温泳池、室外露天泳池、健身房、羽毛球场等高端康体设施及省内首家美特好精品定制超市、中国银行、SPA时尚名店等公共配套设施。

(三)存量房价格指数

根据VISS系统对全市六大城区中2201个存量住宅小区的监测，2017年5月份存量住宅均价为7544元/平方米，环比增长0.31%。

2017年5月，全市六大城区中存量住宅均价最高的是迎泽区，监测均价为8248元/平方米，环比上涨0.95%;其次是小店区，监测均价为7521元/平方米，环比下跌0.15%;杏花岭区，监测均价为7171元/平方米，环比上涨0.01%;万柏林区，监测均价为6999元/平方米，环比上涨0.33%;晋源区，监测均价为7120元/平方米，环比下跌0.18%;尖草坪区，监测均价为6187元/平方米，环比下跌0.24%;本月迎泽区、杏花岭区、万柏林区监测均价均有所上涨，其中迎泽区上涨幅度最大，为0.95%;其他区域都有小幅度的下跌。

(四)总结

根据4月份太原楼盘销售情况来看，太原楼市环比量跌价升。从2016年“9.30”政策到2017年年初首套房利率的收紧，再加上楼市新一轮限购升级。提高首付比例、折扣利率从八五折到九折再到九五折甚至是“原价”，二套房房贷不得超过25年以及认房不认贷等。可见，差别化住房信贷政策调整，已经向市场充分投递了房贷政策趋紧的信号。但这丝毫不影响太原市房价的稳步上涨，4月太原一手住宅成交均价再创历史新高，高达8723元/平米。

2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。太原市在国家统一政策基础上，根据“因地施策，分类指导”原则，严格落实执行国家政策。2017年1月14日，山西省省长楼阳生在政府工作报告中指出2017年我省应大力推进“三去一降一补”，努力去库存，力争商品房待售面积消化周期控制在10个月左右。目前，太原市商品房库存量较大，2017年太原楼市的主基调仍为去库存。

从太原市2016年4月-2017年4月的数据来看，总体上去化周期逐月缓慢减小，政府去库存措施效果得到较大程度显现。