房地产业的冬天，可能比你想象的还要提前

时光匆匆，2017上半年弹指而逝，集万千宠爱于一身的房地产业开始了华丽丽的蜕变。先从6月份一声平地惊雷说起。

还记得6月15日笔者撰文<房价的现实意义，和房市的终极走向>吗?

6月6日，2017中国城市百人论坛上，中国工程院院士、京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨表示，将试验房地产发展新模式——既能够发展房地产，又能够控制房地产价格，保障居民住房需求。话音未落，国土资源部调控和监测司巡视员董祚继马上接茬，应将70年土地批租制，改为土地年租制，发挥土地国有优势，创新用地制度……董祚继先生接下来是这么说的——

土地的产权以及租金仍需通过拍卖取得，只不过拍卖对象不再是70年，而是年度或3至5年时间，年租金与房地产税实行合并征收。这样一来，一方面实现了坚持土地国有制度，另一方面坚持了市场化配置土地，保持了竞争方式。此外，居民也拥有了住房的居住权与产权。

笔者当时的评述是——

这段话对将来房地产业的引领趋势和影响，无论怎么浓墨重彩渲染，都并不过分!道理很简单，倘或没有话语权圈子内成熟的意见背书，很难想象一个司局巡视员的口中会随随便便吐出这样的惊人之语!

雷声响过之后，吹起了一阵阵奇怪的风。

§ⅱ 七月怪风

进入7月份才短短十几天，房地产界接连发生了几件惊心动魄的事件，让人目不暇接之余细思极恐。

先是7月4日晚，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，开启了「整体持有只租不售」新模式。公告显示，这两块地平均地价均不足6000元/平，远低于市场招拍挂价格。请记住这是在寸土寸金的魔都上海!

这个事件昭示出的重要意义在哪里呢?嗯，呼应上文董祚继巡视员的话，郑府土地出让价格终于开始下降了。房价构成因子毋需赘述，面粉之后的面包价格回落，还会远吗?马云先生在2016年底说了一句话「未来房子会像白菜、大葱一样便宜」，随声附和的还有以房地产起家的王健林和王思聪父子。半年之后回味这个细节，不得不说马大神还当真是说了一句良心话哇!

大佬们不光嘴上说，还在身体力行去做!继6月26日潘石屹的SOHO中国以35.73亿元出卖了上海虹口SOHO之后，7月4日，SOHO中国又宣布整售北京光华路SOHO和凌空SOHO两个项目，其中北京光华路SOHO是SOHO中国的核心物业。

王健林玩得更加匪夷所思!为融创提供296亿贷款，只为让后者收购自己旗下价值632亿元的万达文旅!借钱给别人收购自己，万达的这个玩法当真让各路吃瓜群众大开了脑洞。究竟是什么原因让这些房地产大佬迫不及待高位甩盘?

说穿了其实狠简单，资本市场越收越紧，那么大的土地盘子后续融资越来越难，开发不动了。而一个上市公司的资产负债表，是需要说服投资人继续投资的。然而，这还仅仅只是表面原因，更深层次原因是什么呢?暂且一放，后文点透。

再来看另一个重磅消息，还是发生在上海。

7月7日上海发布住房发展‘十三五’规划，将新增170万套住房，较‘十二五’足足增加了60%，并将进一步健全房地产市场健康发展长效机制。

根据<规划>，‘十三五’期间，上海市城镇住房供应总量以及用地供应总量将显著增加，住房用地供应5500公顷。商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。明显可以看出，在确保供应保障性住房用地的前提下，租赁住房在大幅增加。

联想到三天前7月4日的「只租不售」创新土地模式出台，市场对此解读惊人一致——这仅仅是探索尝试，租售结合将成为房地产发展的新趋势，未来这样的土地供应将非常普遍。而这，又深度契合了‘房地产市场发展的长效机制’。

和邬贺铨、董祚继这些智库们的高屋建瓴，有没有遥相呼应的意味?那当然咯。

§ⅲ 半年房市瞭望

看完了局部，鸟瞰下整体。

回顾半年来的房地产市场，一线和二线热点城市就如同钱钟书先生笔下的围城一般——城外的冒死想挤进去，城里的拼命想杀出来，但在郭家一系列「限」字辈调控手段下，双方却任谁也难以做到。为什么?因为市场流动性已经被人为冰冻，房子已经不能用来炒了，今天是一二线，那么三四线还会远吗?而一种光有价格标签没有成交量，这种东西还能被称为「资产」吗?

嗯，生来就是打工命的群体，是不配拥有资产的。因为资产升值意味着不劳而获，那不是所有人都可以玩的模式。小老百姓如果都这么玩了，那还有谁肯去做苦力实实在在创造财富、供这个社会享用呢?

反观三四线城市，如火如荼的高价去库存策略，辅之一二线外溢出来的充沛资金，忽悠着一批又一批敢死队员进场接盘。房产商的资金杠杆在一步步降低，银行的风险资产在一批批减少，而只要有人得到解脱，就必然有人充当了解放军，对应着的自然是居民的储蓄存款在一点点缩水，以及按揭信贷在一点点上升。当然，还有希冀榨取最后一个铜板的投机客们，在执着、一步一个脚印的紧抱杠杆向楼顶攀登，无限风光的楼顶呵，在杠杆崩断之日，是债务一次性解脱的理想去处。

§ⅳ 攸关生死的房地产业

去库存、去杠杆的过程，说穿了就是一个财富和风险转嫁的过程，，而并不是解决经济问题的根本策略。这么多年了，房地产市场最经典的一组镜头，相信每个人都已经再熟悉不过——

郑府永远在不停的发文限这限那，目的只是为了‘控制房价过快上涨’;房奴呢，刚需者望房兴叹踌躇不决，投机者进进出出刀头舔血;房企呢，在频频爆出的浪潮中不知疲倦的疯狂掠地，只为套取到尽可能多的银行信贷，甚至是维持住房地产业火红的基本面;而幕后最隐秘的部门——银行，源源不断的提供着资本，在抵押和放贷之间吮吸着房奴们汩汩的鲜血。

房地产业的核心玩法毫不新鲜——地方郑府协助房产商空手套白狼拿到银行贷款，合力推动地价永远上涨，藉以维持住前者的吃饭财政和后者的资产泡沫。土地价格，就是地方郑府和房产商的命根子，只要地价不降，大家都有饭吃都有命在。但是，有没有人考虑过——

一旦土地价格停止上涨甚至回落，接下来会发生什么呢?嗯，土地财政再难维系，体制内的机关事业单位人员不得不压缩编制降低待遇。而房企呢，土地资产缩水导致资产负债表爆掉，债务链条崩断导致大多数房企破产，市场得到一次性出清。一句话，房地产业从国民经济支柱产业，到聆听到末日判词。而这，正是大佬们甩盘的深层次原因。

症结找到了，数年来地方郑府的行为也就不难理解了。为什么任凭房奴们如何泣血哀号降低土地出让价格，而郑府非但不为所动，反而拼死维持呢?就是因为他们深深知道，一旦地价下跌，他们赖以生存的经济基础，甚至是GL体制也就土崩瓦解了。

§ⅴ 全球资本流动性紧张

有人要问，这种玩法能不能像永动机一样，一直持续下去呢?

永动机是不存在的，但如果不是那个可恶的美联储收紧流动性，间接带动接下来的欧元、英镑、日元利率攀升，这种玩法还真可以继续维持。道理狠简单，只要开动核动力印钞机，用源源不断的新增纸币和信贷扩张，一方面稀释以前的债务，另一方面拉高通胀逼迫所有房奴高位接盘。哼，你敢不买，分继续涨给你看!虽然在这个过程中，大家喝的都是房奴的汗水和鲜血，但又有谁会去关心这些呢?

美联储收紧美元，虽然让郭家气急败坏，但却眼睁睁无可奈何。继续印钞吧，汇率贬值资本外逃，房价失去支撑泡沫破裂;不印钞吧，眼睁睁看着房企失血挂掉，民企倒掉了大不了失去税源、增加失业人口，而央企国企倒了，那意味着什么?横竖是个死哇!所以才有了‘稳健中性的货币政策、既要保持市场流动性，又要守住不发生系统性金融风险……’诸如此类什么都要抓住、但最终可能什么都抓不住的‘奇思妙想’。

有人要说，美元加息也不是一天两天了，2015年末到现在也有4次了，咋没看到经济危机，哪怕只是房价崩塌呢?不要急，趋势已经确立，下一步看的是力度。你见过没有活水的池塘，在太阳持续炙烤下永不干涸吗?一切都需要放在时间坐标轴内才有意义。

§ⅵ 不可为继的玩法

众所周知，房地产行业是一个资本密集型行业，它的发展本身就需要高负债支撑。而在某些郭家，这种现象直接演变成了空手套白狼的游戏。只要你有门路在招拍挂市场上拿到开发土地，就可以到银行申请信贷，然后建筑商带资进场施工，楼层露出地面后拿着图纸开始卖房，通过内部认购的方式，让自己的子公司拿一堆身份证去银行获得按揭首付，然后高价甩卖给真正购房者，房产商赚到钱后再去市场高价拍地，然后开启新一个楼盘……循环往复，套路大致如此。

换句话说，只要你有足够的人脉，能拿到建设开发用地，就成功了一大半。说来好笑，就是这么一个低智商的游戏，成就了一大批暴发户，而让那些寒窗苦读十几年的各行业骨干，不得不花尽半生血汗钱从这些土包子暴发户手中买房居住，劳动回报和资产回报已经畸形到了何种程度!

当越来越多的人力资源和金融资本开始脱实入虚，实体经济空心化的恶果终于显现，而失去了实体经济支撑的金融和房地产也在摇摇欲坠。郭家终于再也无法淡定。这种畸形状态只要存在一天，就不会有人愿意扎扎实实投入到实体经济中去，通过劳动创造财富推动社会向前发展。如此，如何实现‘中华民族伟大复兴的中国梦’呢?

无论放眼国际环境，还是立足国内实际，全民炒房必须被终结，这是2016年高层得出的最终结论。马上，中央经济工作会议提出‘房子是用来住的，而不是用来炒的’。思想上统一了认识，行动上就开始得到慢慢体现。一系列‘限’字辈措施仅仅是第一步，一系列雷霆手段相继露出峥嵘。

§ⅶ 寒冬来临前的众生相

一丝轻微的风向变化，都会被嗅觉敏锐的市场捕捉得到。

如果说李嘉诚2013年从大陆地产撤资，仅仅是一个伟大商人对于未来趋势的模糊预测，那么今天国内的房地产大佬潘石屹、王健林们，实实在在一步步收缩房地产业务，就预示着这个行业真正从盛夏步入了深秋。再往深一步说，曹德旺、贾跃亭、董建华们又何尝不是如此呢?没看到昨天晚上央视财经频道怒斥贾跃亭‘套现’吗?套现之后下一步呢?而他们到底在害怕什么呢?呵呵点到为止，打住吧。

一如2008、2015两次股市崩盘前，总会在高位横盘个把月，直到最后一批筹码完美转交给最后一批接盘侠，才开始轰然下跌。当前的房地产市场，就是在把库存大幅甩卖给最后一批、也是最勇敢的接盘侠的阶段，而且正在接近尾声。

人生在世，吃和住是最基本的生存权力，和阳光、空气、水一样，须臾不可或缺。而依靠行政权力对这些生存必需品待价而沽，注定是难以持久的。

亡羊补牢，虽然效果已经是大打折扣，但依旧为时未晚。