仲量联行半年报:未来高端住宅市场价格将回归稳定

7月12日，重庆–2017年上半年重庆优质办公楼租赁回暖，推动空置率下降。重庆零售市场奢侈品扩张势头强劲，仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示：“奢侈品牌的扩张体现零售商对重庆市场的信心。”高端住宅方面，下半年随市场新增供应上升，房价或走向平稳。物流地产方面，开发商看好重庆未来发展入渝布局，短期内供过于求致租金波动属正常市场反应。

办公楼租赁市场活跃 租金跌幅收窄

尽管大量新增供应入市，但稳健市场需求推动空置率不升反降。2017年上半年重庆共计7栋优质办公楼入市，其中包含4栋甲级办公楼：国金中心T1、国金中心T3、国华金融中心B塔以及企业天地T3。新增供应量录得37.2万平方米，较去年同期增加21.6万平方米。空置率方面，虽然有大量新增供应入市，但其中10.1万平方米为银行自用面积;除此之外，受重庆经济上行趋势影响，办公楼租赁需求在上半年持续上扬。截至2017年第二季度，重庆优质办公楼空置率录得46.3%，同比下降3.4个百分点。

重庆2017年上半年净吸纳量录得23.1万平方米，同比增涨13.1万平方米。除去银行自用面积，租赁市场净吸纳量达13.0万平方米。从区域来看，包括江北嘴、解放碑、新牌坊、化龙桥和杨家坪等在内的多个商圈在2017年上半年表现良好，录得租赁净吸纳面积占市场总量90%以上。代表性的交易包括：平安保险租下企业天地7号楼约4,500平方米、融景中心A塔约4,600平方米;中石油昆仑燃气租下国华金融中心A 塔2,000平方米;京师律师事务所租赁科涉外商务区写字楼(B4)2,400平方米等。

重庆上半年市场需求稳健，部分成熟楼宇选择了相对稳定的租金策略。截至2017年第二季度，市场有效净租金录得84.6元/平方米/月，与2016年底相比下降1.4%。鉴于2017年下半年预计仍有约38.6万平方米新增供应投放租赁市场，如天和国际中心、重庆财富金融中心和棕榈泉国际中心等，短期内过量供应压力将依然存在。“展望未来，一方面，由于租金下行通道即将触底，‘以价换量’的价格策略有效性或受影响。另一方面，随着经济发展，办公租赁需求将继续看涨。在这样的情况下，我们认为灵活的租赁策略，前瞻性的管理理念将帮助业主在下半年取得更优异的表现。”仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。

零售地产运营商积极创新

重庆零售市场2017年上半年仅一个购物中心入市。龙湖源著天街几乎以满铺开业，作为社区型商业，永辉Bravo、CGV影院和威尔士健身俱乐部等主力租户纷纷进驻。龙湖凭借在零售市场的声誉和招商实力，亦成功签约多个特色品牌进驻，如重庆首家台湾知名甜品店Dazzling Cafe，烘焙店多乐之日和快时尚New Look等。该项目周边住宅社区聚集度高，且规划与地铁连通，未来表现值得期待。

国际奢侈品牌资源争夺暂告段落，区域分布呈三足鼎立。传统商圈观音桥和解放碑零售项目自去年开始进行奢侈品牌调整，例如时代广场引入bottega veneta，星光68广场原agnes.b店铺调整为Kate Spade。另一方面，杨家坪商圈的万象城商业氛围日渐浓厚，在上半年成功签约多家品牌，Prada , Salvatore Ferragamo和Miu Miu等纷纷入驻，巩固了其在高端商场队列中的地位。此外，即将开业的重庆国金中心IFS，亦成功引入多家首进重庆奢侈品牌如FENDI等，江北嘴商圈的高端零售初见雏形。至此，重庆奢侈品牌将主要聚集在传统商圈观音桥和解放碑，成熟商圈杨家坪以及新兴的江北嘴商圈。

商场积极面对竞争激烈的零售市场，引入新品牌拓展新客群。当下消费者习惯与喜好变化迅速，运营商积极创新以持续吸引顾客保持其项目的良好经营。如北城天街进行了品牌调整，引入多个美妆品牌如Fresh以及维多利亚的秘密直营店。同时对B1楼层进行改造，成功引入了27家重庆首进品牌，如大开沙界，coookie 9和abc cooking studio等创新品牌，进一步吸引年轻消费群体。因此截至2017年第二季度末，重庆零售市场空置率与第一季度相比微幅下降，但是受百盛百货财富店闭店影响，仍高于去年年末水平，截至2017年上半年上升1个百分点至15.7%。

重庆零售市场范围不断扩张，供应高位刺激市场竞争激化。面对激烈的市场竞争，无论是成熟商场或新开项目都在积极探索提升营业额的策略。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示：“项目长久运营需要把握两个关键点，第一是提升商场的运营和服务能力，在愈发强调商场体验性的时下，营造舒适的购物环境是提升顾客忠诚度的重要环节。第二是求变精神。当下资讯发达也影响到消费者的喜好随时改变，无论是运营商或零售商都应积极创新来吸引客户，以此来满足消费者的需求。”

高端住宅市场成交继续攀升 未来价格将回归稳定

2017年上半年重庆新推高端住宅3,300套，较2016下半年增加约400套;新盘主要集中南滨路区域以及大竹林区域。在销售方面，虽然部分银行在二季度开始上调住房贷款利率，但市民置房热情依然不减。上半年重庆高端住宅销售套数超3,800套。整体市场去化较快，销售率录得77.0%，环比上升3个百分点。新盘如金科天元道，龙湖新江与城，受本地升级需求拉动，在2017年上半年表现突出。

2017年上半年市场需求持续强劲，特别是来自本地的升级需求。截至2017年第二季度末，重庆高端住宅市场一手房平均资本值录得约15,000元每平方米(套内面积)，环比上涨15.2%。同时，二手高端住宅资本值在2017年上半年也得到了一定提升，录得约12,000元每平方米(套内面积)，环比上涨3.2%。

2017年初，重庆政府连续出台多项政策抑制房价非理性上涨。主要包括：不能抵押预售商品房;“三无”人员需缴首套房产税以及不能信贷购房;违规“炒房”企业暂停办理住房按揭商业贷款和公积金贷款以及暂停非首套房公积金贷款政策等，导致部分投资者热情降低。“除此之外，重庆下半年预计将推多个高端改善型住宅项目，以此满足当前市场需求。随着供需的平衡，资本值将回归平稳”仲量联行重庆战略顾问部总监马丽华表示。

物流2017上半年新增供应创历史新高

2017年上半年有五个新项目竣工，新增供应达36.7万平方米，创历史新高。其中两个项目位于新兴子市场，普洛斯璧山物流园和珞璜工业园的中艺莱佛士。另外三个新项目位于成熟子市场，分别是丰树两江物流园，嘉民空港物流园5号库和普洛斯巴南物流园二期。重庆物流市场板块沿外环线扩张，物流市场覆盖范围更加广阔。

成熟区域租赁情况相对活跃，新兴片区尚未成熟项目租金水平较低。位于两江片区的北京现代汽车厂即将投产，带动汽配服务商对仓储租赁需求上扬，因此两江片区物流项目租赁表现突出，2017年上半年32%的仓储租赁成交来自于制造业。然而新兴片区的需求客群较单一，且基础设施还有待进一步完善，因此租赁进展缓慢。加之电商自用型仓库落成，电商租户外迁影响净吸纳量。截至2017年上半年，重庆非保税物流市场空置率由2016年末13.8%上升至27.8%。

内外资开发商对重庆物流市场有信心，积极入渝布局。受多重利好政策支持，政府积极打造重庆成为重要的物流枢纽中心，且重庆制造业基础稳固，电商及贸易产业发展良好。宝湾、宇培等开发商均入渝发展，预计2017年至2019年市场将迎来面积达约280万平方米的新供应。未来供应井喷增加市场压力，成熟物流项目或租金增幅放缓甚至开始下跌。同时部分未来供应来自于非成熟片区如西彭工业园，目标客群承租能力较低使其项目初期租金或低于平均水平，拉低整体市场平均租金，因此重庆非保税物流市场租金或出现波动情况。仲量联行华西区研究部总监马伟业表示：“重庆在经历物流市场壮大的过程中，短期内遭遇供过于求属正常情况。长远来看，重庆制造业发展稳固是支撑仓储租赁需求的持续动力，利好政策亦将推动重庆成为重要的贸易和交通枢纽中心，空置的仓储面积逐渐填满，将刺激租金回暖。