关于万科入股普洛斯，王石发了这样一条朋友圈

用169亿撬动3000多亿，郁亮数学果然好。

  凌晨0：11，王石发了一条朋友圈，“开始的郁亮时代”，点评转发万科周刊推送的万科入股普洛斯的新闻。并且，他把“人生轨迹”朋友圈系列，改成了“万科轨迹”。

  而郁亮的朋友圈，最新的一条还是在6月30日“大道当然，合伙传承”，同时配发他与王石的合影。半年多来，郁亮朋友圈里的另一条消息，是元旦时参加第四届深圳大鹏马拉松的图文信息。

  与水瓶座的王石相比，摩羯座的郁亮，似乎更沉得住气。郁亮当年的高考，数学拿了满分。

  郁亮刚做的这道数学题，不仅以总交易对价790亿元震惊业界，也令万科改写了普洛斯(GLP)国际物流地产商老大的位置。

  7月14日下午，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易总价约为159亿新加坡元(约790亿人民币)，其中万科占股21.4%，约合人民币169.06亿元。

  对这一事件的解读，正如王石所说，这是郁亮时代的开始。郁亮的头衔正式换成“万科董事会主席、首席执行官”。他打破了此前王石为万科圈定的“只做住宅”的定位，而万科深度介入这笔大生意，成为普洛斯重要股东，这要放在“一带一路”国家战略的背景下进行解读才有意义。

  郁亮曾说，没有伟大的企业，只有时代的企业，没错，万科正在为未来布局。但，不是所有的未来，万科都要。

  对于郁亮和万科，任何生意，首先它得是地产配套的一部分，其次才是生意。

  早在2015年年中，万科就正式成立了物流地产发展公司，将其作为一个独立的品牌来运作。经过两年发展，它已挤入国内物流领域前十名。

  郁亮表示，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力。

  物流地产业务或将成就另一个“万科”

  不管行业愿不愿意承认，传统房地产开发正在遭遇前所未有的政策长期抑制。自1998年开启的房地产市场逻辑正在发生深刻变化。万科不仅盯上了长租公寓、养老住宅、大商业，而且于两年前开始与物流地产眉来眼去。

  很少人知道，物流地产生意这么“赚”。

  世邦魏理仕的报告显示，物流地产的租金增长幅度高于住宅和普通商业地产且更稳定。以2017年一季度为例，上海的高档住宅租金环比增长为0.9%，写字楼和购物中心环比增长率分别为-0.7%和0.5%，而物流设施的租金环比增长率为1.4%，南京更是达到了2.6%。

  今年上半年上海共有四个高标仓库交付，为市场带来 25万平方米新增供应。受益于第三方物流和电商企业的持续活跃需求，新项目基本已达满租状态。租金方面，上海高标库同样本平均租金小幅上升至1.45元/平方米/天。

  “从整个投资领域来讲，物流地产是稳定收益资产的代表。”高力国际中国区产业及工业地产服务执行董事邓懿君直言，在国外，很多成熟的基金和低风险基金都会投资物流地产。从总体表现看，投资物流地产会带来稳定的租金收入。

  稳定回报的背后，是高标仓库的严重短缺。

  戴德梁行提供的报告显示，至2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4-2.1亿平方米，而届时供应也就只能达到5600万至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米。戴德梁行认为，短期内，高标准仓库的市场将维持供不应求的状态。

  世邦魏理仕中国区顾问及交易服务工业及物流部主管罗瑾告诉见地君：“下半年，预计将有近13.4万平方米新增高标仓库入市，有助于缓解市场供应短缺状况。同时，受工业用地政策收紧等因素影响，部分开发商取得的土地将面临规划调整，导致项目交付时间推迟。紧俏的供应加上强劲的需求，预计租金还将在上行通道延续。”

  如此看来，郁亮所说的“万亿万科”时代，物流地产业务将居功奇伟。

  它是“摇钱树”，但有钱不一定玩得转

  过去十年里，物流地产市场迎来了一轮爆发式的增长。整体市场规模已从2005年的不足3亿元上升到了2016年的超过100亿元，如此快速的发展主要得益于国内消费市场的繁荣。

  戴德梁行董事、中国区产业地产部主管苏智渊指出，物流地产发展到今天，在国内至少已经在第二个波段了，以普洛斯2000年初进入中国为开端，到2008年金融危机，整个市场急速跌入谷底为一个标准的波段;这目前的第二波是从2009年底2010年初的复苏开始，一直到现在的市场异常繁荣。特别是从2015年开始，一些原先并不在这个市场中的传统房企也纷纷转战物流地产，资金的迅速堆积甚至有一定的盲目成分，这使得这一批土地资源会在两三年内变成真正的物流房产供给。

  虽然目前的市场需求仍然向好，苏智渊认为，这些供给未必能完全满足需要。“在目前经济和国际形势复杂多变的情况下，一个窄市场(Nitch Market)忽然涌入这么多’野蛮人’，市场风险肯定是加大的，行业洗牌不可避免。”

  在2015年进入物流地产行业的，除了万科，还有平安。平安的规模已经从两年前的占比1%增加到了6%，普洛斯的位置正在被追赶。

  数据显示，普洛斯的市场占比已从2015年末的55%缩减成了2016年末的42%。

  “鉴于受制于传统物流开发商在新增物流用地供应量的收获锐减，和物流物业市场严重不对称的二手项目供需关系，通过并购同行实现规模整合越来越困难。以普洛斯为首的物流开发商从2016年的市场占有率同比都有所下降，整个物流地产的横向整合已经进入到了瓶颈期，市场环境也出现拐点。” 戴德梁行高级董事、华东区产业地产部主管单宇迪认为，纵向整合是物流开发商与运营商的共同需求。

  普洛斯跑在了前面。

  查询可知，普洛斯早在2014、2015年就开始着手纵向发展，分别收购了优速快递、中储发展等;而如京东、宝供等运营商也开始纷纷通过自建供应链体系、拿地与租赁并存、综合体物流模式等开始向开发商发展。

  物流地产的逻辑

  这是一个，习惯了传统房地产开发业务的人们必须重新认知的产业。

  “早年，由于工业物流土地价值相较于住宅商业用地而言明显偏低，且土地的协议出让盛行，所以物流地产并不是一个市场化程度较高的房地产类型，也并不受重视。随着2007年开始工业物流土地的招拍挂正式实施，同时像普洛斯这样的国际物流地产开发商的运作模式逐步清晰，包括开发流程极易标准化，从而可以有效快速复制，这个市场已然加速。”

  “这是一种标准的轻资产管理模式。”苏智渊称，由于物流地产的特点，其长期稳定现金流是容易跟那些需要稳定回报的资本做匹配的。这就是为什么国际性的物流地产商往往会把自己定位在一个资产和基金管理公司的位置，而不是基金本身。

  其续称，物流地产与传统房企以持有土地量/年开发量/年销售额为主要KPI的模式，可以说是“大相径庭”。物流类客户也不同于零散的买房人，其专业化营销也是一个长期的持续性过程。

  根据普洛斯2016年年报可知，公司当年实现7.77亿美元的收入，同比增长10%;实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。普洛斯在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，另外包括1210万平方米的土地储备。

  作为现代化物流地产界毫无争议的一哥，普洛斯的发展堪称迅猛。在其2003年入主中国后，仅10年时间内由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平方米的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也都欲成为其客户。

  相较于普洛斯3000多亿的资产，790亿就是个零头。

  这无疑从侧面印证，万科的确做了笔超级划算的买卖。