太原

太原写字楼价格倒挂 是否迎来投资新机遇?

2017年11月25日来源:朗润智业本地楼市责任编辑:liangchunmei

近期,太原市写字楼市场表现尤为活跃。据朗润智业监测,2017年1-10月,在售写字楼项目销售量已超过15万㎡,这是自2012年至今朗润智业监测写字楼吸纳量的最高值。

写字楼销售

写字楼新增供应下行 & 需求强劲

2017年太原新五年都市规划出台,综改八区合一规划落位,产业及人口等齐步发展的同时,伴随着写字楼市场的回暖,新增供应放缓,库存有明显下降。

尤其是2017年月均吸纳量达到1.6万㎡(较2016年月均去化高出一半),在售项目库存量(未推售量及已推未售量)虽处于近80万方的高库存状态,但仍是目前朗润智业监控周期内看到的写字楼市场最理想的成交表现。

究其原因,不外乎这三点:

1、城市基建完善、产业人口等因素导向

近些年,太原城市基础建设脚步加快,城市面貌革新,对于房地产市场的支持力度依旧巨大,就以城中村拆迁居民来讲,住宅的投资是一定的,在市场的影响下及经济下行的趋势下,大多数投资转向回报率快的办公等商办物业;

另外,在今年新五年城市规划中提出,八区合一,产业聚集,产业结构优化,由此对于人口及优质企业的吸附将线性提升,跟随城市空间发展的轨迹,写字楼发展也在随之改变。

2、另一个值得关注的现象——价格倒挂

原则上来说,同一地段上,差不多档次的住宅和写字楼,写字楼往往要比住宅价格高,这个差距根据不同的城市可能会在1.5-2倍之间。然而,太原的住宅价格经过快速上涨之后却反超了写字楼,出现了价格倒挂的现象,且已经持续了很长一段时间。

以2017年11月价格对比说明,写字楼与住宅房价比持续在0.8~1.2之间徘徊。就以新面市的万科广场项目为例,万科广场写字楼价格与距离最近的保利茉莉公馆住宅价格系数比只为0.90。

写字楼与住宅房价比

其实,很多人认知里都知道,办公产品价值高于住宅产品价值,我们就以同一区位的平阳景苑及平阳景苑写字楼做对标分析:

平阳景苑写字楼租金水平1.5-1.9元/㎡·天,以产品面积200㎡为基准,写字楼租金9000~11400元/月;平阳景苑200㎡住宅月租金为6000元。写字楼/住宅租金比值1.5~1.9,这一数据足以说明,办公价值远远高于住宅。

3、资产荒、人民币贬值等等导致越来越多的资金溢流到商办市场或者金融市场

资产荒是近期市场谈论最多的一个词,简单理解就是大量资金找不到合适的投资品,出现配置混乱的情况。实体经济增速放缓、人民币贬值是其源头。

那么,资产如何配置?

就目前中国居民配置资产类型对比来看,住宅等物业租金回报率极低,央行1年期存款基准利率1.5%,金融等资产回报率3%~5%,那么“资金投向哪里”这一问题的答案应该已经很明显了,最佳选项不外乎就是回报率较快的商办物业或者金融资产。

写字楼是城市发展进程中的见证者,填写着城市经济的晴雨表,在一定程度上,也反映了城市未来发展空间及经济走势。随着城市的基建改善、城市经济总量提升、产业引入等等,太原写字楼市场春天来了吗?

在刚刚过去的双“11”中,位于太原南站的万科广场也传来喜讯——写字楼产品首开当晚,供应9,150㎡,连续两天成交率已经超过了34%。除此之外,华润大厦 — 2017年1-10月办公销售量TOP1,销售面积超过3万方……

当然,由于写字楼面积大总价高,对于个体投资者来说,在购置之前,仍需要谨慎考虑。

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