太原

叶檀:最尴尬的一线城市 广州 房价真的很扛跌

2017年12月13日来源:叶檀财经房产时评责任编辑:liangchunmei

这两年的冬天有点冷。

北京叮叮当当的露出了天际线,寒冷的夜晚有人拖着箱子离开这座城市。

一线城市的发展,发生了质了变化。2015年,从上海开始,一线城市外来常住人口下降,今年轮到北京。

从数量到质量,一线城市不再需要那么多人口,换句好听的话,一线城市不再把那么多资源攥在手里。

在一线城市生活已久的外来常住人口,何去何从?

每周一,是城市分析日。

从12月18日起,叶檀财经开启年终城市盘点,先盘点四座一线城市。

经过这一年,北上广深到底哪座城市发展得最好,没有户口的中产阶级到底是逃离北上广,还是死守京沪深?

评价标准四个方面:

一是实体经济和工业,包括当地高新技术企业数量,支柱企业增长,规模以上工业企业利润总额。

二是金融与财政,包括政府一般预算支出,固定资产中建筑业、房地产和制造业投资占比。

三是居民消费,包括可支配收入、居民存款、居民投资、社会消费品零售总额。

四是宏观经济和楼市政策,例如房屋租赁,以及当地住宅成交量,新房二手房价格走势。

第一期先探讨广州,一线城市最尴尬的一座。

一、 除了汽车业还拿得出手 广州工业还剩下什么?

广州今年遇到的衰事挺多的。

十九大纪念邮票确认,中国四大一线中心城市是北上深杭;12月5号,深圳2016年修正后GDP超过广州。

低调务实的广州人用“保三”来为自己打气。广州选择了与北京上海深圳完全不同的道路,金融比不过上海,想回归工业,却发现产业链已经支离破碎。

广州的工业发源于工业大道,全路段由工业大道北、中、南三段组成,北起人民桥南端凤安桥,南至石溪涌接南洲路。

这条大道见证了广州的工业史,中国第一艘万吨巨轮、第一台离心机、世界第一件钛制潜水服都出产在这里。曾经名震一时的虎头牌电池、五羊自行车、双桥牌味精、双鱼牌乒乓球等轻工业产品,同样出自于这条大道。

一直到2010年初,广州整个工业体系建立在商贸之上。后来的广州造纸、宝洁和LG电视,发展成为系统的纸制品、日化洗涤和家电产业链。

港口优势还推动了汽车贸易的发展,广州顺势引入丰田和本田两大日资企业,商贸、日化洗涤、白色家电和汽车,构建了广州工业主体。

2017年1到10月,广州三大支柱产业总产值增长6.9%,其中汽车制造业产值增长19.1%,电子产品制造业增长3.5%,石油化工制造业下降9.9%。轻工业和重污染工业该搬的搬,该撤的撤,汽车成为唯一的支撑。

广州规模以上工业总产值增速,从2007年上半年的26.3%,直降到2017年上半年的2.4%,从两位数下降到个位数,2015到2017连续三年在2%到4%之间徘徊。

深圳不公布工业总产值,广州只能以和上海比较。从2011到2017年,广州工业总产值对上海的占比一路上行,在2016年达到历史高点63.89%,但2017上半年又下降到58.63%。

工业下行,基建来凑。

固定资产投资从工业向基建和房地产转移。前10个月固定资产累计投资4590.1亿元,约为2016年固投总额的80%,其中工业投资同比下降3.9%,房地产投资增长8.4%,基础设施投资增长14%。

从2013到2016年,工业固定投资占比从15.3295%下降到12.5170%,房地产固投则从44.1834%上升到48.4486%。房地产、工业固投不断增加,企业利润同步下滑。

不满足于轻工业和汽车,广州提出金融城规划,引入一批金融企业的区域总部。金融业占广州GDP比重,从2010年的6.2%,上升到2016年的9.1%,上涨50%。

资金从实体撤出。工业增加值占GDP的比重,从2010年的33.9%直降到2016年的26.3%。日化行业逐渐被江浙超越,宝洁将产能大规模外迁。

除了汽车还有一点老本,广州恐怕没什么拿得出手的实业了。

二、 卖了土地修地铁 修了地铁再卖地

失落的实业和刚刚起步的金融无法支撑广州,政府转向土地和地铁。

根据广州上半年市本级预算执行情况报告,上半年国有土地使用权出让收入188.2亿,完成年初预算的39.3%,同比增长80.7%。

同期,契税收入64.8亿元,同比增长37.8%,大部分都是房产交易的贡献。其中一手房契税收入23.7亿元,同比增长58.7%,二手房契税收入23.6亿元,同比增长40.5%。

该卖的地还是要卖,该买地的依旧在买,一分不能少。

广州地铁突然露脸,频繁拿地,11月27日、12月1日,以近200亿元拿下两宗大体量地铁上盖商住综合地块。

地铁票价低、前期开支庞大,大部分轨道交通集团是亏本运营地铁,本质上算是公益事业。为了解决难题,近年轨道集团与房企合作,开发轨交物业。

根据广州市本级第二次预算调整方案,新增地方政府专项债券资金100.81亿,其中66亿用于地铁建设,按照广州市2017年政府投资项目计划,主要用于推进9个在建路线、10个新规计划路线及14个线网配套项目。

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