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长效机制+制度改革:房地产调控由标入本

2017年12月15日来源:上海证券报国内动态责任编辑:liangchunmei

稳定预期,建立长效机制,重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯此,才能将各项长效机制制度化,给市场传达的信息是:此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回,而是调控与改革共同发力,并逐步让位于改革的开始。

李宇嘉

“加快住房制度改革和长效机制建设”已被明确为明年要着力抓好的重点工作。同时“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效”。这意味着,楼市调控已进入“深水区”,短期调控政策要为长期改革创造窗口期,尽快实现从短期调控向长效机制转变,让调控与改革措施共同发力。同时,加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度,以锐意改革来稳定预期。将长效机制建设和住房制度改革并列,彰显房地产调控亟待“由标入本”。

近一年来,楼市长效机制的建设,在操作上更多还在探索和实验,比如租购并举制度建设、租售同权探索、集体土地入市试点、房产税明确征收原则等。2017年,对房地产管理实际起作用的,还是被视为短期行政干预的措施。而且,以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限商)为代表的需求端调控,不管在力度上、范围上、频率上,均超过了以往任何一次调控,并且也确实收到了实效。一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落,三四线楼市库存降至2012年以来的新低。

大家都看到了,不管是“预警函”式的调控机制,还是培育租赁市场、集体土地入市,都带有长效机制、供给侧改革(针对新市民需求)色彩,甚至触及了土地财政。房地产管理正朝着短期调控为长期改革创造“窗口期”,调控与改革共同发力的局面推进。这也证明,只要中央和地方齐心协力,采取切实有效的措施,制度改革啃“骨头”,房地产终究是能回到稳定发展的轨道上的。

不过,也不能不看到,2016年10月以来的调控,尽管力度、频率空前,但购房者预期并未改变,南京“万人抢房潮”,按揭贷款受限后,居民敢借期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房,凸显出房价上涨的预期还很顽固。中央政府在楼市“去杠杆”、去投资属性、培育租赁等改革意志坚定,但开发商的预期和行为逻辑还未见有显著改变。一方面,2016年至2017年各大房企销售回款显著改善、粮草充足,降价动力不足。今年以来,热点城市商品房批准预售规模普遍下滑30%至50%,“捂盘惜售”情绪浓重。另一方面,由于高价新盘限价,很多开发商将商品房项目打包给租赁企业或者银行,甚至转让数十年租赁权。此举不仅可套鼓励住房租赁的政策红利,还能变相达到“捂盘”的目的。此外,“做大才不会被吃掉”已成房企新的生存逻辑,所以各大房企还在继续“跑马圈地”。

作为楼市调控的重要主体,商业银行的行为模式也未改观。今年以来,采取严格的规模和占比(不超过新增贷款30%)控制后,1月至10月的中长期贷款(主要是房贷)规模(4.57万亿)比去年同期(4.69万亿)有所下降,但居民总贷款却增加了1.03万亿,短期消费贷款暴增是主因。截至10月,今年居民短期贷款新增1.6万亿,接近去年同期的3.5倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。贷款规则明确指出,消费贷款是短期的,要采取“受托支付”投放(贷款由银行直接支付给消费产品卖家),但商业银行睁眼闭眼,还违规创新出周期长的消费贷款。

承担调控主体责任的地方政府,其依赖楼市、土地财政的逻辑也未有明显改观。首先,近期一些城市出现“一二手房价格倒挂”的情形,说明各地调控仍在需求端“打转转”,甚至在做数字文章,而不是通过加大土地和普通住房供应,增加租赁供应,盘活存量,增加公共服务等“供给侧”改革,满足新市民住房需求,获得房地产与新型城镇化同步推进带来的长期红利。其次,由于投入产出不匹配,加上土地财政受到冲击,地方没有明显的内在激励以培育租赁市场,很多地方只是将租赁项目作为政治任务,由国企(而不是社会资金)承接样板工程显然不具有持续性。

多种信号表明,2017年的调控达到了一定目标,但是成果并不牢固,房价上涨预期和冲动还在。上周的会议明确提出“防范化解重大风险,要使宏观杠杆率得到有效控制”。目前,不管是宏观杠杆率,还是居民杠杆率,都已到触顶的程度。而调控进入深水期,也意味着长效机制进入攻坚期。稳定预期,建立长效机制,重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯有此,才能将各项长效机制制度化,彰显决策层在楼市管理上“治本”的决心,给市场传达的信息是:此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回,而是调控与改革共同发力,并逐步让位于改革的开始。

从既往的改革经验看,局面越是胶着,越需要稳定预期,市场越疯狂,越要深化改革。始于上世纪90年代的“房改”,一方面意在完成“企业办社会”(福利住房)的国企未竟改革,另一方面是分税制实施后,为调动地方积极性,给地方寻找融资新渠道。眼下,福利住房已退出,城市摊大饼式扩张结束,房地产为大型基础设施融资的功能开始淡化。而树立包容发展理念、构建内需社会、夯实消费基础作用等,必须满足全体国民对美好生活的诉求。因此,作为最基本需求,公共产品属性强的住房,理应开启新一轮制度改革。新住房制度设计的基础是住房回归居住和公共产品属性,要解决新市民(2.45亿外来人口、2500万大学毕业生)的住房需求,而不再只是户籍人口、高收入阶层的需求;住房供应要以租为主、“租购并举”,而不是销售一支独大、租赁弱小的“二元分异”体系;土地和住房供应多主体、多渠道,住房制度追求“住有所居”,与新型城镇化齐头并进,而不是基于经济和投资的房地产化。

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