太原

叶檀:高房价 会是深圳最后的资产狂欢么?

2017年12月19日来源:叶檀财经房产时评责任编辑:liangchunmei

每周一,是城市分析日。

从12月11日起,叶檀财经开启年终城市盘点,先盘点四座一线城市。

经过这一年,北上广深到底哪座城市发展得最好,没有户口的中产阶级到底是逃离北上广,还是死守京沪深?

评价标准有四个方面:

一是实体经济和工业,包括当地高新技术企业数量,支柱企业增长,规模以上工业企业利润总额。

二是金融与财政,包括政府一般预算支出,固定资产中建筑业、房地产和制造业投资占比。

三是居民消费,包括可支配收入、居民存款、居民投资、社会消费品零售总额。

四是宏观经济和楼市政策,例如房屋租赁,以及当地住宅成交量,新房二手房价格走势。

这几天,朋友圈被一篇《中兴程序员坠楼事件:男人四十,人生半局》的文章刷屏。

12月10日,程序员欧建新从中兴通讯楼顶一跃而下,结束了自己42岁的生命,留下四位老人,妻子和一对年幼的女儿。

中兴是通信行业所剩无几的巨头,至少还在硬撑。

有行业人士说,中兴给的离职条件不算差,N+1个月补贴,回购股票等都算到位,但毕竟是一个急剧衰退的行业,覆巢之下,焉有完卵。

通信行业在十年间迅速爆发后快速衰落,深圳享受到前一波通信软件硬件高速发展,在高房价的劝退之下,企业纷纷出走,前往东莞、佛山等地。

相比广州抛弃零售日用品制造业,深圳是真的很重视实体经济。

但通信已是强弩之末,手机产业链加速逃离,深圳GDP超越广州之年,是最后的狂欢之年么?

一、深圳房价是广州的1.7倍

12月5日,广东省公告,根据新的核算方法,深圳修订后GDP首次突破2万亿大关,一举取代广州成为全国GDP第三城。

深圳的金融比广州强很多。2016年,金融业占GDP比重为14.3%,远超广州的9.1%。

深圳对房地产的依赖也比广州高。2010年,地产增加值占GDP比重仅为6.6%,到2016年上升到9.3%,2016年,广州的占比8.2%。

代价巨大。深圳的房价增速远超广州。根据中国房地产业协会数据,2017年11月广州房屋均价为31120元/㎡,深圳是52952元/㎡,相当于广州的1.7倍。

深圳选择了与广州完全不同的道路。

论批发零售,远远落后于广州,占GDP比重10.5%,显著低于广州的14.8%。好在赶上了信息和软件服务的快车,其产值从2010年的4.3%,上升到20106年的6.3%。深圳的工业体系是建立在其信息软件的行业基础上的。2016年其各类电子信息产品制造业增加值为4052亿,占工业增加值的56%。

没有广州的商业历史,通信、高科技软硬件结合,辅以金融和物流产业,成为深圳这座移民城市的最优选择。腾讯、华为、中兴等巨头应运而生。

二、手机终端制造业集体出逃

享受了近10年软硬结合的经济红利之后,深圳正在付出代价。

曾经的一篇《别让华为跑了》,披露因为政策、人力、地价等原因,大批电子信息制造企业向深圳周边转移。从2016年以来,金立、锤子、OPPO、Vivo和天珑等大批手机企业,已经开始向四川、重庆和江西等内陆城市迁移,就一句话,产业需要成本洼地。

最直接的数据是生产基地的搬迁和新建。

2015年11月,vivo在重庆茶园经开区设立生产基地,投产后年产量4000万台,总产值约500亿元。

2016年5月,全球最大电子产品代工厂富士康,计划在贵州设立工厂,主要服务于华为。2016年12月,OPPO计划在重庆建立94万平米的超大项目。2016年12月,中国振华集团智能终端设备生产基地落户南昌,总项目投资20亿元,项目用地90亩,计划2017年投产运营。2017年8月9日,努比亚智能终端生产基地项目落户南昌,计划投产后年产量1000万台,预估年产值约100亿元。

2016年,全国手机产量21亿台,广东以9.6亿台位居榜首,重庆和河南均突破2亿台,贵州突破1亿台。

2017年上半年,重庆手机生产量接近1.7亿台,同比增速达到34.7%。此前,重庆2016年的手机生产量已达2.86亿台,占全国总产量的15%。重庆,成为仅次于东莞的全球第二大手机生产基地。

手机生产基地搬迁,对深圳构不成多大威胁。

深圳的优势是技术,2016年,深圳全社会研发投入占GDP比重为4.1%,全国只有2.1%,接近全国平均水平的两倍。深圳每万人拥有的发明专利是80件,全国只有8件,深圳10倍于全国的水平。

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