叶檀：去年衡水房价涨幅位居第四 怒刷存在感

雄安新区建立，京津冀加速限购，最大受益者是谁?

不是廊坊、保定和张家口这些网红城市，而是存在感极低的衡水。

没错，就是凭借衡水中学刷屏的高考移民城。

《叶檀财经》根据中国房地产业协会数据，以2017年全国293个城市为样本，70%的二手房价格权重，30%的租金权重，统计了2017综合涨幅前十大城市。

我们抛弃了一手房价，一手房价已经不能反映房地产市场的情况。

排名第一的是儋州，第二第三分别是杭州和西安，这并不意外，杭州搭上了电商的快车，西安在沉寂多年后急剧补涨。

排在第四位的，居然是做梦也想不到衡水。

一、教育“兵营”

衡水不仅有老白干，有衡水中学，还搭上了雄安新区概念。

在中国，有两种最大的焦虑。

房价上涨，子女教育，尤其是高中教育。

衡水，是一座被教育改写的城市，舒缓了家长的高考焦虑。

衡水中学是北漂家长最理想的教育移民目的地。每到星期天，北漂家长们给大大小小的孩子带上手绢水壶，小小的孩子像“充军”一样，到衡水的学生“军营”中。有人说，更像监狱。

2016年，衡水中学139名学生考入清华北大，高考神话，北大清华。

在当地读高中的孩子，基数足够庞大。有一篇文章叫做《我为什么不建议朋友读衡水的中学》，里面是这么说的。

衡水的中学，以衡中为旗帜，冀州中学、衡水二中、五中、枣强以及武邑宏达学校纷纷借鉴，形成了各具特色但模式趋同的教育形态，即所谓的衡中模式，特点是军事化管理，升学率在全省名列前某。

要去衡水读书的一般都是学生的家长，因为没有哪个外地学生愿意被送进河北最穷的市关三年。

衡水中学的升学率的确不是吹的。衡中的名声那么大，中考的分数线比其他省重点都高出一大截，几乎把所有河北尖子生都囊括而去，看看这样的生源质量，就知道为啥比其他学校强出那么多。

但是，不是所有的衡水学生都这么厉害，其他学校最好不过一届出两三个清华北大，而一届学生有多少人?以我所在的武邑中学为例，毕业生加上复课生，文理加起来八十多个班，我们文科班少一点有七十人，总共几千人，考上重点中学的人能有多少?那剩下的该怎么办?

不管怎么样，前赴后继的中学生和他们的父母，推高了城市所有的消费，从各类生活用品，到酒店、房租再到房价。

衡水这座城市太特殊，路况跟周边城市完全不同，周末和节假日，市区车辆比平时多至少一倍，大小酒店供不应求。

当地司机经常能接到来自东三省的夫妻，前往衡中探望就读高中的孩子，通常走遍了市区大小旅馆，都是早已客满，无奈之下选择某个小招待所。

衡水的第一波租房买房热潮，就是衡中带领的。

高中生的陪读父母一般在衡中附近租房，周边房租甚至要比市中心贵300到500元。2015年衡水众多楼盘的广告语几乎都有“黄金区位，毗邻衡中”的描述，当时每平米价格高达4500元，成为价格高点。

源源不断的学生，成为租金和房价上涨的动力。衡水不仅有衡中，以它为首的六所中学，包括衡水二中、衡水十三中、冀州中学、武邑中学和枣强中学，组成了衡水高中教育天团。

升学神话，形成虹吸效应，招揽来了大量外地生源。根据当地教育部门统计，衡水市区三所中学的学生来源覆盖全省，而枣强中学大多吸收邢台、邯郸等南部地区学生，冀州中学、武邑中学多接纳来自中部的学生。

衡水中学高三一共34个班，每个班大概不到70人，加上复读的学生，总共有5000多人，而衡水中学的校中校滏阳中学有30多个复读班，每个班至少有100多人，每个班至少有60%外地考生。

孩子进入这里，就像进入地狱，但家长觉得，离天堂更近了。

二、衡水成雄安新区最大赢家

教育投入是衡水房价上升的助力，雄安新区是京津冀楼市的一颗重磅炸弹。2017年4月1日，中央决定在河北设立雄安新区。

于是，2017年上半年，河北楼市画风突变，1月初政策宽松，利好不断释放，在雄安遭遇爆炒之后，河北省政府立马启用调控限购政策。在3月7日到4月15日之间，张家口、保定、石家庄、廊坊、沧州、承德、唐山和秦皇岛全部出台限购政策。

诺大的河北省，只剩衡水、邢台和邯郸不限购。衡水终于找到机会，从教育强市变成不限购洼地。

根据房天下和中指院数据，衡水房价从2017年1月的均价5310元/平，上涨到6月份市区均价8784元/平，涨幅高达65.42%。

第一季度，上涨楼盘占比74.19%，第二季度，占比23.61%，2017年上半年，月均涨幅为9.17%。

土地成交大幅回暖。根据中国土地成交网数据，2017上半年衡水土地成交33宗，环比上涨154.85%;成交面积环比上涨19倍，成交金额环比增长近8倍。

三、环京房价集体下跌 下一个轮到衡水?

上半年疯炒，临近2017年年末，环京津冀楼市开始掉头向下，投机资金开始大幅撤离，雄安新区概念房一地鸡毛。

12月25日，中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》。截止至2017年11月，以廊坊(燕郊)为代表，从4月最高点到12月累计下跌36.9%，跌幅居全国之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。一大批投机客被套牢。

严打京津冀、长三角和珠三角城市群炒房投机客，其中，京津冀成交量同比2016年11月下跌43.8%，跌幅居首。

调控政策效果太好，连地方政府都慌了。廊坊市政府曾在2017年6月2日公告，要进一步完善工作机制，建立房地产调控联席会议制度，努力把房价稳定在2016年10月水平，确保环比增长。

曾经的廊坊是京郊房价疯涨的最大受益者，然而现在变成了最大受害者。

根据链家网成交系统显示，以“纳丹堡小区”为例，2017年4月份成交价高达3.5万/平米，直奔4万/平米，2017年11月成交价仅为1.8万/平米。炒房者，成为热锅上的蚂蚁。

衡水房价上涨越来越乏力。《衡水晚报》报道，2017年9、10月成交量几乎腰斩，售楼处中介比客户多。

衡水楼市转冷在“金九银十”就已体现。根据房天下数据，2017年9月到12月，其前10楼盘总浏览量从日均58万人/次锐减至35万人/次。几轮上涨之后，衡水均价已超过9000/平米，无论是刚需还是投资客，都开始观望。

工资3000，市区房价15000，四线城市硬抗二线房价，等京津冀一体化和雄安新区概念退潮，支撑衡水房价的还剩什么?

就剩下像热锅上蚂蚁一样的高考家长们，过来背锅了。