叶檀：房地产税立法程序还要走五年时间

今年房地产好像不再那么重要了，去年，跟房地产相关的两会代表委员40多人，今年20多人。

今年两会透露出的信息是，房产税是一定要征的，最大的问题是时间问题。

3月2日，全国政协委员、原国务院发展研究中心副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，房地产税在十八届三中全会就已经确定大的方向，征收房地产税，下一步要走立法的程序。

3月4号上午，十三届全国人大一次会议在人民大会堂举行首场新闻发布会，大会发言人张业遂在回答记者提问时表示，房产税立法正在起草论证，力争早日提请人大常委会初审。

由全国人大常委会预算工委和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题论证、内部征求意见等工作，争取早日完成提请常委会初次审议工作。通过一审二审三审，最少也要四年的时间，也就是到2022年。

估计时间还要延长。

因为基础工作没有完成。按照公布的流程，国土与房产两部门，2017年年底应该实现全国不动产信息联网，每个家庭在全国有多少套房，清清楚楚。到了年底，再次石沉大海，就像这事儿根本不存在似的。

不联网，没有基础，推出的可能性等于零。

房地产税什么时候推出，取决于宏观经济是不是稳定，立法进程有多快，地方政府的土地收入什么时候下降。

只要宏观经济稳定，推出房地产税，就不怕有人BB，不怕有人转移资产，如果宏观经济不稳，抽掉房地产这根柱子，大厦将倾。

立法进程我们已经说了，从今年开始，最快也要四年。

地方政府的土地收入是不是大幅下降?没有，反而大幅上涨。据中原地产研究中心统计数据，截至2月27日，50大热点城市卖地金额高达5932.23亿元，同比上涨54.5%。

土地溢价率下降，从土地溢价率来看，大部分城市保持在低位，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。这就有意思了，虽然地价不高，但地方政府为了规避未来风险，大规模推地，开发商为了囤粮，也在大规模拿地。

不管怎么说，房地产很!重!要!没有房地产，地方政府会破产。

据《21世纪经济报道》，全国财政收入里，来自房地产领域的贡献是其他行业难以匹敌的。

据财政部发布的《2017年财政收支情况》，土地和房地产相关税收中，契税4910亿元，同比增长14.2%;土地增值税4911亿元，同比增长16.6%;房产税2604亿元，同比增长17.3%;城镇土地使用税2360亿元，同比增长4.6%;耕地占用税1652亿元，同比下降18.6%。以上几项相加，为16437亿元。

2017年的财政收支简报里没有单列房地产企业所得税，但不会比2016年3641亿少。加上房地产企业所得税，整个的房地产税收就是2万亿元。

此外，2017年国内增值税56378亿元，其中就包括了原来的房产买卖营业税改为增值税的部分。参考2015年的数字，房地产营业税6104亿元，过去两年按2017年增值税平均增长8%计算，2017年就超过7000亿;2015年建筑业营业税5136亿元，按其中一半建筑业营业税是与房地产有关，年增8%，就是6000亿。

加上这两部分税收，2017年土地和房地产相关的整体税收总额，超过3万亿元。

大头还是国有土地使用权出让收入，去年达52059亿元，同比增长40.7%，又是新的纪录。

简单对比，2017年土地和房地产相关税收、土地收入达7.2万亿，与前述两种预算总收入比较，权重超过三分之一。

为什么房地产税这么慎重，实在是跟个人财富、跟税收、预算联系太密切了。就是要剥离，也得慢慢来。

根据经济学家钟伟估算，目前城镇及城市住宅市值大约在150万亿-180万亿元，假定其中约15%需要缴纳物业持有税，税率为0.7%，理论上初始税收额约为1600亿-2000亿之间。这也太少了。

如果税率中间值是1%呢?又如果，其中有20%是需要纳税的呢?如果这部分新增税收能够达到3000亿以上，就相当可观了。跟土地收入、房地产相关税收收入还是没的比，惟一的办法是保持房地产收入，同时增加房产税，这样才能保证地方政府收入根基不被动摇。

房地产税由地方政府主导，基本上是个区域性税种，地方政府对具体税率水平、开征办法应该会有相当大的自主决定权，税率多少，基本由地方政府说了算。

房地产税主要由地方政府决定，征是一定要征的，但没有一个城市会把自己的税率订得太高，否则跟其他城市竞争时会落于下风。

各地征收时会看着其他城市的眼色，不会相差太大。你征1%，我也征1%，你在房产交易的时候征，以便降低成本，我也这么干。

我们大概有五六年的时间，重新配置房地产资产，把二十年不涨、集资建房多、小产权房多的地方的房子卖掉，买入质量高、生活便利、人口流入、商业发达地区城市的房地产。

武汉、杭州等城市不错，北京就未必了。北京似乎成为房改的试点城市，2017年，17年来第一次，北京常住人口和户籍人口双双下降。

中信银行停止北京地区200万元以上住房抵押贷款，可以说，中信认为北京房地产市场价格必然下跌，金融风险在增加。

房地产税一定会出台，重新配置房地产资产是重中之重，我们大概有五年左右的时间。