叶檀：粤港澳大湾区房价飙升 最大受益者是他？

2018年1月30日，粤港澳大湾区第一次和京津冀协同发展、长江经济带、一带一路并列，上升为最高级别国家战略。

2017年以来，大湾区房价一路飙升，最大受益者是谁?

叶檀财经根据中国房地产业协会网站数据，综合粤港澳9个城市，以及广东省23个地级、县级市，以70%的二手房涨幅、30%的房租涨幅进行排名。

排名第一和第二的分别是中山和肇庆，广州仅排名第三，紧随其后的是佛山、江门、东莞等。

过去一年，粤港澳房价受益最大的城市有两种，一是过去的房价洼地，比如肇庆;二是核心城市房价攀升，比如中山和佛山。

一、佛山越限越涨

从规划来看，粤港澳的核心之一是广佛同城，广州的房价在沉寂多年之后，以惊人的速度补涨，佛山不甘示弱，这座连接珠三角西岸、粤西北、桂黔的重要枢纽，楼市一度领跑大湾区。

2017佛山楼市有两个关键词，一是回暖，二是理性。在土地出让条件极为苛刻的情况下，“竞自持、摇号”首次出现，企业抢地热情不减。同时市场回归理性，政策调控使部分投资需求由住宅转向商用市场。全年成交量集中在南海、顺德两区，限购使存量不断上升，去化周期升至9.8个月。

根据克尔瑞数据，佛山2017年成交面积1391万㎡，100宗，成交总金额901亿元，平均楼面地价6480元/㎡，其中顺德区和三水区成为本轮土拍市场的最大赢家，分别成交29宗、20宗商住用地，占全市成交面积的34%、28%。

2017年，包括了世贸、金辉、电建、中交、中洲置地、金科、中昂地产、珠海华发、金融街、中南建设等十家新进房企，通过高价拿地首进佛山，部分地块配建平均楼板价超15000元/㎡，企业间竞争加剧。

在商品房市场成交金额方面，碧桂园2016、2017连续两年称王，紧随其后的是万科、恒大、保利和美的等企业。

热门板块依旧出现在近郊。南海、顺德两个区的供应量一直在佛山排名前列，2017年供应面积合计795.89万㎡，占全市供应量的58.37%，禅城区作为城市的核心区域，供应量近3年都较为稳定，而远郊的三水区本年度供应量首超禅城，位居全市第三。

其实佛山早在2017年6月，就加入了限购升级大军。二手房限购新政覆盖的区域包括禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等。本市户籍居民限购2套，非本市户籍居民在限购区购房，需2年内连续1年或以上社保或个税证明，限购一套。

对佛山这样核心城市，只有越限越涨一条路。

根据乐居数据，2017年佛山五区新房成交10.7万套，成交均价10071元/平米，同比2016年上涨6%。佛山禅城区12月均价达到14652元/平米，部分地铁附近楼盘单价早已突破2万元/平米。

限购之下的佛山2017，迎来的依旧是频出、高地价和拍地潮三座大山。

二、中山房市认房又认贷 越贵越疯狂

2017年中山房价只有一个字，贵。

2017年初，大批资金涌入中山，楼市开启第一波涨幅。主城区均价飙升至1.8万/平米。

3月26日，中山出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，本市户籍居民家庭拥有三套房及以上的，暂停向其销售新建商品住房;非本地户籍购买首套商品住房，需提供半年社保或个税证明;限贷，深化差别化住房信贷，首套房的首付比例从20%提至30%;限价，对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施价格指导。

限来限去，没用。随着6月深中通道的更新，以及粤港澳大湾区规划的发布，中山楼市再度疯狂，有不少镇区房价过万，城区新楼盘均价超过1.5万/平米，少部分开盘价就是1.8万到2万，最高的东区某小区，在开盘前喊出3万/平米的价格。

中山房价一直以来都是洼地，相对于广深差了好几个档次，以当地收入来看，房价真的上天了。

银行赶紧跟上，利率陡增。2016年底，当地各大银行都可以对首套房房贷利率打折，最低八折。但最新数据显示，中山首套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%到30%不等。

粤港澳大湾区带动的不止房价，还有土拍市场。2017年中山商业、商住地公开招拍挂，包括国土局和资源中心竞拍地块共31宗，其中商住用途的22宗，商业用途的8宗，还有1宗为别墅用地。最终成交价让人震惊，君华竞得的一宗47.74亩商住地楼面地价达13741元/平米，不仅是2017年最高楼面地价，更是中山土地拍卖以来历史最高价。

各路大牌房企对中山市场虎视眈眈。2017年公开交易的31宗地块中，仅有5块由本土开发商竞得。除了国土局和交易中心的土拍，连司法拍卖市场都基本是外地开发商的身影，碧桂园、敏捷、惠州立信通实业等公司通过司法拍卖市场竞得多个地块。

除了早年就在中山布局的远洋地产、碧桂园、敏捷、中海、恒大、时代等，2017年中山还迎来融创、卓越、旭辉、美的、佳兆业、福晟等知名开发商的首次进驻。

不断上涨的房价，丝毫没有影响中山市场。除了当地的刚需和改善，还有不少来自广州、深圳和珠海的投资客，频频出手。从2016年年中开始，当地对网签进行限制，房价较高的单位需要网签预约排队。在市住建局、国土局等官方网站上，不少购房者投诉网签等待时间过长。

凑够首付是第一道坎，网签是第二道坎，有购房者网签等了半年多，最怕的就是还款条件变化，一切推倒重来。粤港澳大湾区政策利好、环广深城市需求外溢，造就了中山楼市的热度不减，即使成交量被大幅打压，均价依旧不断攀升。

三、迅速蹿升的周边卫星城

核心区域的补涨，带领了周边卫星城。2017年是肇庆楼市爆发的一年，根据官方数据，2017年肇庆全市商品房成交量为68468套，成交额约为386亿，成交面积约645万㎡。前十排行榜中，也基本被外来开发商占据。

肇庆楼市近三年房价属于洼地。随着粤港澳概念出炉，肇庆一跃成为大湾区连接西南的节点，城市地位跃升，带来楼市爆发，一改2016年不景气、部分楼盘降价求生的颓势。

实际上，肇庆占据粤港澳大湾区总面积的30%，土地开发率却不足10%，潜力很大，引起各路房企的追捧是必然的

投资客步伐在拓展。从粤港澳湾区9个城市来看，需求不断外溢，加上政策调控不断加强，无论买房还是投资，不断向周边扩展。

以深圳外地投资客为例，2015年下半年开始向环深区域转移，随后不断向周边扩散，集中在10到30公里的半径范围，最远达到55公里区域。

2017年宏观调控不断加强，外溢需求受到限购升级打击，上涨最快区域随之转移到惠州、中山等更偏远地区。于是2017年东莞、惠州等地的房价涨幅收窄，接力者成为深中通道的中山等地。

一位后台檀香之前来咨询，说中山的房子值得买么?扫了一眼数据，2017年12月，均价14000元/平米。觉得还很有潜力，结果对方只撂下一句话：那是2017年底的价格，现在是25000元一平米。

从1万4千到2万5千，一个月涨幅近一倍，中山算贵么?