叶檀：城市棚改和货币化安置是支撑房价的奥秘

周一，是我们分析城市的时间。城市分析从去年看到今年，我们的檀香，对于在哪个城市投资，心里都门儿清。

上周我们写了隐形冠军菏泽，今天要写一个被抛弃的城市。

我们一直强调，未来两三年，房地产市场剧烈分化，总体平稳。新一二线、卫星节点城市该涨的还会涨，京、沪该跌的还是跌，人口该多的城市还会多，该减的一定会减。

3月5号上午发布的2018年《政府工作报告》发布，最关键的数字是，

什么地方棚改多，什么地方的房价在棚改期就会受到支撑。库存高企、经济下滑的小城市房价上涨，奥秘之一，就是棚改和货币化安置。

未来三年棚改攻坚，2018年开工580万套。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米，占全年商品房销售面积15%，2017年棚改户购房面积估计接近20%。

隐形冠军知道了，被诅咒的也就出来了。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量(若数据缺失，用2018年计划开工代替)、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入，三项核心数据进行排名。

攀枝花，2015到2016年间，常住人口下降12.69万人，资源红利慢慢褪去。

一、资源的诅咒?租金率先下跌

攀钢曾经建造在一块面积不足3平方公里的山坡上。这比国际150吨产能的钢铁厂标准，5平方公里差了一段距离。奔赴攀枝花的建设者们，把山爆破成4个大台阶、23个小台阶的台阶平地。这块局促的人造地面，孕育了攀钢。

四十年后，这个中国西部最大的钢企陷入铁矿石匮乏的困境，因为钒钛资源丰富，成为中国最大钒钛生产基地。

中低端钒钛产业不受银行待见。钒钛产业被归入钢铁、化工及采矿业等产能过剩或限制性行业，污染又特别严重，价格波动大，企业的研发和固定资产投资欲望普遍不强。

劳动力成本不高，距离云贵两省和边境口岸比较近。但是钒钛行业中的低端产品太多，交通运输不便，城市依山开发，成本很高。

跟其他资源枯竭城市一样，攀枝花转型，主要问题有三个。一，工人安置，二是产业升级转型，三是最初的转型动能来自哪里。

截止2017年11月，攀枝花市国家级钒钛高新区招商引资到位资金同比下降46.59%，72家钒钛企业授信总额较2016年同期减少2.01亿元，根据当地政府数据，截止至2017年4月末，攀枝花市钒钛企业贷款不良率高达10.08%。

攀枝花想转型健康养老产业、旅游产业和医疗养老，从“钢铁硬汉”变成“阳光暖男”。

暖男不够暖，人口流失，租金下滑。根据中国房地产业协会数据，2014-2017年攀枝花市房屋租金下跌31.828%，排名第全国第21。

攀枝花外来人口流入少，租房市场当然不旺。当地统计局的数据显示，2016年95.6%的城镇居民家庭拥有自有房屋产权;93%的城镇居民家庭住进单元房。要创造需求，只能靠多生孩子，和棚改了。

不知道转型会不会成，反正，租金先撑不住了。

二、购房补贴棚改暴涨 想尽办法拉房价

攀枝花出台三板斧：棚改、优惠和补贴。

大规模棚改。2016年开工目标为4743套，提前一个月完成了全年任务。2017年省政府下达棚改新开工任务21072套，目标一年间上涨440%，简直是奇迹，同样提前一个月完成任务。2018年当地棚改目标为改造24649户，同比2017年上涨16.975%，棚改红利正在减弱。

在当地新购普通商品房(140平米及以下，含二手房)的外地户籍购房者、本市农村居民购房者、未享受过福利分房或补贴政策的国家机关、企事业单位职工等人群，购房补贴由原来1%提高到5%，其他人群补贴由原来1%提高到2%。

2016年5月12日政策到期，攀枝花政府“补贴升级”，有效期一年，将目标转向新房市场。

新规不再补贴二手房，但是新房依旧享受原来的5%和2%的补贴，房企还将给予本楼盘购房者100元/平米的优惠。农村(含本市、外地)进城购房，在享受政府5%补贴和房企100元/平米优惠基础上，另给予每户3000元安家费。

2017年9月28日，当地政府下发新的《关于印发〈攀枝花市促进房地产市场持续稳健发展的实施意见〉的通知》，有效期为2017年10月1日到2018年12月31日。期限内，在本市购买新房，给予购房总额5%购房补贴，每套房屋最高不超过20000元。如果购买全装修新房，再给予购房总额0.5%补贴，不分人群，购买新房均可享受。

2015年开始，四川各地级市救市，当时四川21个地级市中，有19个市出台了楼市激励政策。有效期短则半年，大多数在一年左右，大约在2016年中和年末结束。

三、最后谁接盘?

优惠政策升级，从新房二手房同步，到单一新房市场，背后是高企的库存。

2015年攀枝花楼市政策加码，棚改加速，攀枝花全市商品住房销售面积达116万平方米，同比多销售10万平方米，同比增长9.19%，价格基本稳定。销售量小幅回升，投资量明显下滑。攀枝花市住建局房地产科负责人表示，市场依旧供大于求。

截止2016年年初，攀枝花全市房地产待售面积有近300万平米，到2017年，去库存非常红火。

2017年6月12日，根据四川省国土资源厅数据，攀枝花市一级商品住宅待售周期由2016年底的22.9个月下降到2017年5月底的7.03个月，同比下降69%。

2016年，住房公积金贷款发放10.7亿元，占全市同期住房贷款额16.24亿元的66%，住房公积金贷款市场占有率居全省第二。2017年当地政府目标是，到年底确保个贷率达到75%以上，公积金贷款市场占有率70%以上。

棚改制造天量需求，公积金和信贷大开方便之门。攀枝花的一系列去库存政策有了成效，代价是不断延长的政策优惠周期、不断膨胀额棚改目标，以及三倍甚至四倍的杠杆。

产城融合，产权融合，关键是产。没有外来人才支撑，租金持续下跌，接盘是就是自己人。

各位檀香，我们一系列的城市分析，要做很多数据库。

没多久，其他类似的文章就出来了。我们坚持最快，坚持对大家负责。

昨天的文章，后台观点争论得面红耳赤。

有檀香说，别指望危机：

米聊：黄良 咋感觉还是蹦了好呢，不蹦哪有机会买房?回复你，经济真崩了，你连工作都没了，还拿啥买房?想当然的二逼!指望靠金融危机买上房的屌丝永远都没机会买房……只有努力，而不是靠危机

有檀香说，最坏的日子大概还没来：

阳光灿烂：到现在还没有人因为炒楼跳楼的，也没有人因为炒股票跳楼的。说明最坏的经济环境还没有到来，或者不可能到来。

有檀香说，就是不看好香港：

张三疯：今日之香港不同于98年之香港，相较于深圳、上海，你能告诉我香港还有何竞争优势?未来路在何方?港币靠什么来支撑?香港真正的软肋在于虚高的房地产价格，不挣最后一个铜板的李嘉诚抛售地产的本质，是对香港未来的看空。这次没这么简单，漫漫熊途才刚刚开始!可以打爆兴风作浪的投机者，但没有谁可以对抗整个市场!

Math900：叶老师以前原话：中国内地是没资格得金融危机的，因为我们是封闭系统。香港背靠内地，是不怕金融做空的，来来来，一个“资本管制”的国家和你对抗，做空者九死一生