太原房贷利率悄然上涨 刚需买房压力倍增

近日，太原市内多家银行同时表示，自2月1日起，太原居民购买首套普通住房，房贷利率最低按基准利率的1.05倍至1.1倍执行，二套房贷利率不低于基准利率的1.1倍至1.2倍。

业界分析，这是响应“房子不是用来炒，而是用来住的”的号召，抑制住房投资需求，是目前重要的政策取向。那么对于刚需和刚改来说，2018年是否适合入市呢?

A房贷利率悄然上涨

2018年开年，银行房贷利率以上浮5%-20%为主流，国有银行上浮相对较少，股份制银行上浮偏多。

根据数据统计，2017年12月，全国首套房贷款平均利率5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基准利率上浮10%的水平。全国二套房贷款平均利率为5.73%，环比上升0.02个百分点。

2017年上半年，太原首套房贷利率还可以打85折，而目前要上浮10%-15%，在过去一年里房贷利率经历多次上浮。

太原某银行信贷部工作人员安先生算了一笔账，以贷款100万元、年限30年计算：按照等额本息的还款方式，利率85折优惠时，每月需要还款4870元，30年间累计支付的利息总额约为75.312万元;按照利率上浮1.1倍计算，以同样的还款方式，每月需要还5609元，累计支付的利息总额约为101.926万元。100万元房贷，总利息多出26万多，每月要多还739元。放款时间也较之前有延长，普遍在1个月左右，还有部分银行根据信贷额度不同放款时间不确定。

业内人士表示，房贷利率在这一年中悄然上涨，稳步抬高，起到长期去杠杆的作用，将去掉投资市场的投机、投资群体。

B省内商品房库存大幅减少

与此同时，根据山西省统计局数据显示，截至2017年末，山西省商品房库存消化周期为6.1个月，比2016年末减少4.2个月。截至2017年末，山西省商品房待售面积1225.7万平方米，比2016年末减少535.3万平方米，房地产去库存效果明显。

2017年以来，山西加强房地产市场调控，出台了房地产去库存相关政策措施，打通去库存与棚户区和城中村住房改造之间、与农业转移人口进城购房之间的“两个通道”，不仅实现商品房待售面积下降，商品房消化周期也逐渐趋向合理。

山西省住建厅消息称，2018年山西将重点加大非住宅和部分市、县去库存力度，放宽非必要规划约束指标，允许开发企业根据实际情况调整规划用途、户型结构和商业配套比例等，尽快把库存消化周期控制在合理区间，促进房地产市场供需平衡。

同时，还将统筹规划城镇空间和设施布局，推动基础设施系统化规划建设，增强城市、县城和中心镇对农民工返乡、城市居民下乡创业、农民进城安居的吸引力和承载力，引导人口和住房需求合理分布。

C房价合理的话，如刚需可咬咬牙出手

尽管新的购房者购房负担沉重了许多，但仍有银行业人士认为，目前国内基准利率水平是历史最低，所以综合计算房贷利率，和过去20年相比，现在仍属于偏低水平。对于首套房贷者，这个利息水平还没到不可接受的地步，所以，只要是刚需且房价合理，可以咬咬牙出手。

对于二套房贷者而言，情况与首套房则有不同。二套利率上浮10%，后年利息在5.4%，若要供30年，利息刚好和贷款总额，也就是说贷100万元30年，本息相加基本得200万元左右了。如果二套房贷款利率上浮到40%，则年利率为6.8%左右，若要贷100万元、30年，仅利息就近135万元。这期间，房价上涨的速度首先要弥补利息成本，否则此时贷款买二套房则是“赔本买卖”。因此，建议自住型购房、购买首套房的可贷款。改善+投资混合型购房，属于二套房的，虽然也可贷款，但最好缩短贷款期限，以防投资风险。

D3月前或有“以价换量”机会

此前早有传言2月房贷利率将上浮，不少先知先觉的人排队录入客户资料。不过，克而瑞数据显示，1月太原一手住宅的成交量并没有受到此影响而爆发，1月太原楼市成交不佳，很多买家仍然处于观望状态。

2月属于传统的楼市淡季，再加上受到春节放假的影响，预计成交环比会有所下降，推盘数量也会有所减少。综合2017年市场大背景，预计2018年2月供应量同比环比均会有所减少。2018年第一波推盘高潮预计要到3月份。

从需求方面看，2月是传统楼市淡季，再加上房贷利率有所上调，预计成交同比环比均会有所减少。但是随着春节假期的结束，2月下旬开发商推货速度或会加快，打响农历开年第一仗。对于开发商而言，受到传统楼市淡季的冲击，开年后或会“以价换量”，来个开门红，预计2018年3月前，太原新建商品房部分房价或会有大幅促销或特价房出现。