购买二手房不可钻空子 先付款再过户风险大

阳春时节，楼市回暖，不少人开始入手买房，而买卖房子，是动辄几十万甚至上百万的大事儿，安全交易是重中之重。从去年开始，我市二手房交易执行新的政策：取得房产证或不动产证满两年的房屋才能上市交易，为了尽快购房，有些购房者竟然先交易付款，两年后再行过户。对此，业内人士称，这种操作风险极大，两年中出现任何问题，都会给买卖双方带来麻烦和损失。

空子钻不得

采访中，记者了解到，最近有部分购置二手房的购房者选择先交易、后过户。也就是说，先把部分房款支付给房主，签订合同后入住，等不动产证两年期满后再行过户。对此，市房管局工作人员称，这种操作会带来很多隐形风险，首先可能会面临原房主的违约，根据《合同法》相关规定，产权变更以不动产登记为准，在没有办理过户之前，即使签订了交易合同，房屋产权仍然属于卖方，如果在这期间房价上涨幅度大，卖方可能会毁约，到时候买房的损失就大了。其次，如果卖方在这段时间内把房子卖给第三方，一房二卖，到期后把产权过户给了第三方，那么对于第一手买方来说只能得到违约金。另外，在两年期间，由于房子产权属于卖方，如果卖方在这段时间内因为经济纠纷导致房屋被法院查封、拍卖，这对于买方来说得不偿失。或者卖方把这套房抵押给银行办理贷款，等到可以办理过户的时候，却由于贷款没有还完，无法过户。此外，在未过户期间，卖方如果过世，想要办理过户还需要先办理房屋继承手续，这个过程中如若继承人抬高房价、不承认交易，买房人该怎么办？

交易要安全

可见，买卖房屋一定要慎重。业内人士李峰称，在二手房交易过程中，首先要保证房源是在政策允许范围内可以出售的，所以买方要提前了解房子的产权证，买家可以要求卖家出示相关证件和资料，比如产权证、共有人书面意见、房屋有没有抵押、是否交过土地出让金和维修基金等，必要的时候还可以复印留存。其次合同必须明确约定定金及交易资金的数额、支付方式、支付时间及资金监管方式，并严格履行，同时要明确约定应缴纳的各项税费、税费承担责任方、延伸服务项目及收费标准等。对合同中不明确的条款，一定要问清并书面补充完整，拒签有不明条款的合同。

此外，二手房交易尽量选择资金托管业务。市房管局早在几年前就推出二手房交易资金托管业务，并在交易大厅设立二手房资金托管窗口。买卖双方通过签订托管协议，将交易资金存入房管部门指定的托管账户，由银行对资金进行监管。银行根据协议约定的条件，在相应的交易过户手续(如递件、完税等)完成后，将交易资金划转到卖方指定账户。交易手续未完成，或交易不成功，将托管账户中的资金退回到买方的原转出账户。这样给二手房交易资金上了“保险”，买卖双方都可放心交易。