太原:新政来袭,节奏放缓

市场概要

（一）政策总结：全国严控 太原收紧

太原楼市“5.14”新政落地，标志着新一轮政策周期的再度收紧。

（二）一级市场：供应放缓 成交下降

由于2018年上半年政府供地节奏放缓，及城改土地一级整理由政府主导转向开发商参与。一级土地整理周期变长，导致土地供应同比下降约57%，土地成交同比下降约67%。

（三）二级市场：增速放缓 均价上涨

受一级市场土地供应减缓，及二级市场取证速度下降影响，二级市场供应不足，成交增速放缓，但市场均价呈上涨趋势。

宏观政策

（一）限购限贷限售 价格管控

“5.14”新政： 2018年5月14日，太原出台限购政策，响应了中央“房子是用来住的，不是用来炒的”总方针，以便进一步规范太原房地产市场。

政策来源：太原房产信息网站

（二）抢人大战 推动城市发展

人才政策：2018年6月，太原出台了相关人才政策，正式加入抢人大战。此次政策放宽了落户条件，吸纳优秀人才的同时促进了城市的发展。

政策来源：山西省人民政府门户网站

城市规划

“可持续发展”示范区 加快城市发展

2018年太原市成为首批可持续发展议程创新示范区，积极落实转型综合改革示范区的建设，将进一步加快城市发展，促进城市产业转型升级。

资料来源：太原市规划局

一级市场

土地供应逐渐放缓，成交量下降的同时楼面地价小幅回落，拿地的隐性成本增加。本土房企发力，集中拿地量增幅明显。预计未来潜在供应量以城改储备用地为主。

（一）供应放缓 成交下降

土地供求：2017年政府开始放缓供地节奏，2018年上半年土地供应与需求均降幅显著，预判下半年二级市场的增长动力会略显不足。

数据来源：太原市国土资源局，土地储备中心

数据来源：太原市国土资源局，土地储备中心

（二）楼面地价小幅回落 隐性成本增加

2014年-2018年土地价格稳步增长，2017年楼面地价小幅回落，2018年上半年虽有回升，但仍然徘徊于低位；2017年-2018年上半年土地溢价率大幅下降；城改由政府主导转向开发商主导，拉长开发周期的同时增加了开发商前期资金及隐性成本投入。

数据来源：太原市国土资源局，土地储备中心

（三）商住用地成为市场主力

2018年上半年商住用地成为市场供求主力，成交土地中，商住用地成交占比约85%；各物业类型价格波动上涨，商业用地经历了2015年低谷后，在2018年上半年再次回归顶点，成为成交价格最高的物业类型。

数据来源：太原市国土资源局，土地储备中心

数据来源：太原市国土资源局，土地储备中心

（四）万柏林、晋源区成为热点板块

2014年-2018年土地市场区域供求显示，万柏林区、晋源区逐步成为成交热点板块，其中2018年上半年万柏林区成交量排名第一，同比上涨8%，其他区域同比大幅下降；区域土地成交价格则以尖草坪区最高。

数据来源：太原市国土资源局，土地储备中心

数据来源：太原市国土资源局，土地储备中心

（五）本土房企集中拿地

2018年上半年，共有11家房企摘得32宗土地，且多集中于龙城核心区域，本土开发商成为暂时的主角，品牌开发商仅有4家。

数据来源：太原市国土资源局，太原链家代理事业部监测数据

数据来源：太原市国土资源局，太原链家代理事业部监测数据

二级市场

供求稳定，成交上涨；住宅占主导地位，公寓投资价值日渐凸显。住宅市场供求放缓，均价激增；城南板块，热度较高；改善需求旺盛；性价比高的产品，受到市场追捧。

（一）供应稳定 成交上涨

太原商品房供求量呈现稳定增长。2018年上半年，太原商品房供求与同期相比基本持平，成交均价同比上涨12%；6月商品房供求表现受5月限购政策的影响不甚明显，整体趋于平稳。

数据来源：国家统计局，太原链家代理事业部监测数据

数据来源：国家统计局，太原链家代理事业部监测数据

（二）住宅主导 公寓投资价值凸显

2013年-2018年，太原商品房各物业成交金额及成交面积中，住宅均占主导地位，占比在85%左右；公寓随着市场发展、客户认可度提升等因素，在成交面积及成交金额中呈现上涨趋势。

（三）住宅供求放缓 均价激增

2013年-2017年太原住宅市场供求量稳步上升，去库存成为市场主基调；2018年上半年市场累计供应约340万㎡，累计成交375万㎡；成交均价大幅上涨，达到12113元/㎡。

数据来源：国家统计局，太原链家代理事业部监测数据

数据来源：国家统计局，太原链家代理事业部监测数据

（四）南城价格引领市场

2018年上半年太原住宅市场各区域供求走势中，万柏林区和晋源区名列前茅，成交量分别占全市的27%与24%；成交均价中，晋源区与小店区受太原未来规划利好影响，成交均价均已突破13000元/㎡，成为太原价格“天花板”。

（五）改善发力 需求旺盛

成交面积段：2018年1-6月，120-140㎡成为热销面积段，占比28%，其次是100-120㎡，占比22%。

数据来源：国家统计局，太原链家代理事业部监测数据

数据来源：国家统计局，太原链家代理事业部监测数据

（六）性价比产品 市场热度高

成交均价：2018年上半年成交单价中， 10000-12000元/㎡占比最大，占比达到32%，其中多集中于100-140㎡三居室户型。

数据来源：国家统计局，太原链家代理事业部监测数据

数据来源：国家统计局，太原链家代理事业部监测数据

（七）TOP10房企成交量市场占有率73% 万科双冠军

房企销售排行榜：2018年1-6月太原TOP10房企成交金额和成交量分别占市场份额65%和73%，万科成为双冠军。

数据来源：太原链家代理事业部监测数据

市场预判

（一）宏观政策：持续收紧，改善受限

太原“5.14”新政发布，标志着新一轮政策的再度收紧，未来将对置业能力相对较弱的客户形成挤压，并对改善客户存在一定的影响；由于价格上涨和首付款比例提高，将导致一部分刚需客户外溢。

（二）规划：逐步落实，提升晋中区域投资价值

随着综改示范区建设逐步落实，将大力提升城市的未来发展，并且助力晋中城市价值拉升；由于目前晋中同太原相比，仍处于洼地，从目前品牌开发商争相进入和已经开售的项目销售情况来看，未来将逐步凸显晋中榆次区的区域价值，极大可能会形成一轮晋中榆次区的置业小高峰。

（三）一级市场：政府释放土地 市场平稳发展

2018年上半年土地供应偏少，仅为去年同期27%。但据太原土地局官网显示，下一阶段将会集中释放部分土地，预计短期内将会出现拍地小高潮，下半年土地市场也将趋于平稳。

（四）二级市场：市场回归理性，大户型成交缓慢

受2018年上半年土地供应减少以及青运会影响（工地将面临停工），下半年二级市场供应将呈下降趋势；另一方面受到政策收紧及价格上涨影响，对大户型改善客户形成一定影响；预计下半年供应户型的面积区间将会有所下降，主要以刚需及首改客户为主。