买二手房除了首付,竟然要再花这么多钱!

发布时间:2020-03-24 16:40:47

来源:腾讯房产

分类:房产百科

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最近,我的一个朋友找我咨询,想让我陪他去买套房子。

之后,我了解他基本的需求和预算,推荐了几个核心板块的老小区,他翻翻白眼,嫌房子破旧说才不要买这种房子,之后我又向他推荐了远郊的新房,他去看后,又觉得太远,所以最后还是决定,折回市区买套二手房

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老破小&大单间


后来找了一套总价160万的房子,问我:“这个3成首付大概48万的是不是可以考虑?”


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我当场震惊。

 

先不论这套房子的各项条件,单就价格而论,我比了一下她50万的预算,告诉他加一个契税就差不多到预算的顶了,但你还有大概1.5%的中介费、1%的增值税、还有赎楼费...


他越听越崩溃...然后弱弱的问我,买到一套二手房我到底要花多少钱?

 

买房这种大宗消费行为,在很多人的人生中都是稀有经历,相信和我的这位朋友一样,对买房开支没有概念的人也很多,为了让大家在买房这件事上清楚豁达,今天就给大家梳理一份,二手房所要涉及的费用明细。


 购买二手房的各项费用


相对于新房,二手房交易市场鱼龙混杂,对于小白买家,交易过程中的各种意外支出,可能会让购房者经常性的自我心肺复苏,那么当你打定心思要买房时,要怎么做呢?

 

我的建议是先对所有的开支款项做大致了解,做到心里有数。毕竟在预算有限的情况下,所有跟钱包有关的事,都是大事!

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下面就从五个部分分别说明购买二手住宅涉及的一些开支。

 

◈ 1.首付款【涉及费用1笔】


如果你是全款买房的土豪,我建议你看到这里,把文章推荐给有需要的朋友即可。


选择贷款买房,如果是首套房,则首付比例为30%,二套房的首付比例根据各地不同情况,需要缴纳40%-70%不等,但这里的缴费基准,是以银行对于房产的评估价格为准的,并非成交价格。


◈ 2.中介费【涉及费用1笔】

 

万事开头难,拥有中介则不难。找到一个靠谱的中介(你觉得,不要我觉得),对买房这件事来说也算是事半功倍。一个好的中介可以是你和卖家砍价的得力助手,也可以在你的交易过程中帮你权衡条款利弊。

 

目前的中介费在0.5%~3%区间浮动,即房屋成交价格的0.5%~3%,中介费是可以砍价的,具体费率由买方和中介协商确认。


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这里需要注意的是,找中介不要一味追求低费率,一分价钱一分货的道理,大多数情况下都是适用的。一个买过二手房的朋友说,当初就是图便宜选了费率只要0.8%的中介,后续的按揭手续费,却承担了其他中介收费的2倍。

 

◈ 3.赎楼费【涉及费用2笔】


赎楼费一般出现在所购买的房屋同为贷款买房的情况,购房时卖方仍处在还贷状态。想要购买房屋,就需要先还清房屋贷款。

 

赎楼分为担保赎楼和现金赎楼两种,担保赎楼是比较常用的赎楼方式,一般由担保公司提供担保或垫资赎楼,原则上,想要顺利卖房,赎楼费应由卖家支付,由于深圳是一个卖方市场,因此赎楼费用都是由买家支付,但在深圳以外的城市,赎楼费大抵是一笔可以节省下来的开支,将由卖家支付。


在中介向银行提交提前偿还贷款请求后,买家就需要支付2笔款项,1.2%的赎楼担保费和大约1%的短贷利息。

 

◈ 4.贷款费用【涉及费用2笔】


办理房屋贷款时,涉及到的费用是房屋评估费和按揭手续费,前文提到的首付款项是以房屋评估价格为基准,说的就是这个房屋评估。


房屋评估是银行批贷的必要动作,因为银行是不以成交价格为参考发放贷款的,通常银行会指定评估公司来进行房屋估价,然后根据估价给出贷款额度,也就是说当你的成交价是300万,房屋评估价是280万,你要贷款70%,也就是280万×70%=210万,那么你就要准备300万-210万=90万的首付。而最终的评估费,根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。


按揭服务费没有固定标准,因为银行办理贷款并不需要收取服务费!且办理贷款的每个环节都需买家的参与,中介一路陪跑,但是中介会告诉你这笔莫名其妙的费用,是他们的按揭员为整个买卖交易流程服务的所得,你怎么可以不交纳?这里仍然以深圳为例,按揭服务费的收费区间在1000-5000元不等。

 

◈ 5.税费【涉及费用5笔】

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作为光荣的纳税人,我们绝不会错过每一个纳税的机会。所以契税、个人所得税、增值税 、豪宅税、印花税你一个都不能忘!

 

首先说契税,契税是在房屋所有权发生变更时,对新业主征收的一次性税收。


具体细则为:

个人首套房面积为90平方米及以下,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上,减按1.5%的税率征收契税,该政策北京、上海、广州、深圳适用;


个人二套面积90平米以下征收减按1%征收,面积90平以上征收2%,北京、上海、广州、深圳暂不实施,其他地区适用。


个人三套房及以上征收3%。

 

接下来讲到的两项税款,将和房屋满五唯一、满二唯一的情况直接挂钩。这里简单给大家解释一下这两种情况:

满五唯一:满五,是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年,唯一,是指家庭唯一住宅。


满二唯一:满二,是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年,唯一,是指家庭唯一住宅。


然后我们先说个人所得税,这笔费用是需要根据卖方情况来决定的,当卖方出售的房屋满足满五唯一,即可免征个人所得税,若不满足,则需要缴纳成交价的1%个人所得税。

 

增值税顾名思义就是商品在流转过程中,产生的增值额为计税依据征收的一种税费,通俗一点就是商品在市场上卖出了高于出厂价的价格,中间的差价要征收增值税。

 

原则上增值税为卖方支付,且当房屋满二唯一时是免征的,但实际房产交易中,买家却是增值税的实际承担者。为什么这么说呢?因为当房屋不满足免征的条件时,实际房屋的市场价可能为100万,但是需要缴5万的税款,总价就是105万,而你要支付的就是这105万,100万是卖家的收入,5万会被他拿去交税。

 

如果你还不明白个税的计算方法,那就再来看一下标准的收费规定:

目前增值税税率及减免规定:


①个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;


②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;


③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。



关于豪宅税,目前大多数城市是不征收的,而之前作为豪宅税收费大户的深圳,也在2019年11月,调整了豪宅税的收税标准,致使深圳市场上的大部分刚需住房都免交豪宅税。


如今尚需要缴纳豪宅税的城市是很少的,仅有上海、成都和厦门三个城市。其中上海由于本身房价高昂,购买一套二手房如需缴纳豪宅税,则需要按照成交价格的5.7%缴纳豪宅税,一套七八百万的房子,分分钟豪宅税交出一套小城市住宅的首付。





最后一个税种是印花税,目前免征,费用为零。

 

◈ 6.其他费用:

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以上五部分,即为购买二手房所要涉及的全部重头费用,除此之外,二手房买卖中还有一些小额的费用产出,如房本费、贴花、产权登记费等,费用几元到几十元不等,相比大几百万的房价和轻松过万的税费,聊胜于无。

 

以上,如果你预算十分有限,想用最划算的价格买到房子,买五唯一的房子最优,其次是满二唯一。

 



写到这里,也算是把二手房交易的费用交代的八九不离十。


买房的难,不仅仅是赚钱攒首付,还有选到一套合适的房子。买一套二手房确实很难,但在二手房价低于新房的市场中,认真淘一淘,还是可以捡到漏。


想起打算起笔这篇文章时,跟旁边的钱辰辰聊起二手房交易,她滔滔不绝的样子,只想跟还在买房路上的大家说一句:买房不止眼前的花费,还有很多的套路,革命尚未成功,同志仍需努力!


责任编辑:liujuan

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