怎样买卖新房、二手房、商铺写字楼最省钱?

众所周知，5月1日“营改增”开始试行，那么，这个方案在试行中有哪些问题呢?“营改增后个人买房是否会增加税收。”“要不要赶在5月1日之前买卖房屋?”“5月1日后买房能否及时开具增值税发票?”

购买新房 缴纳契税会减少

“个人购买新房所缴纳的税款主要是契税，虽不属于营业税范畴，但因‘营改增’之后对购买新房计征契税的成交价格不含增值税，个人购房者缴纳的契税在房屋总价不变的前提下会有所下降。

比如，原来100万元购买的新房，按照100万元*3%=3万元计征契税;‘营改增’后如果房屋总价仍为100万元，那么按照100万元/(1+5%)*3%=2.86万元缴纳契税，就节约了1400元。”

最近还有购房者反映“开发商通知他们尽快办理接房手续，否则在5月1日‘营改增’之后将不能及时开具(原营业税)的不动产发票，开具(交增值税)发票的具体时间需以政府确定的时间为准”等问题。

这主要是开发商找了一个理由让购房者尽快去收房，开发商给购房者出具不动产发票不会受‘营改增’的影响，国税部门会提前做好增值税发票测算和库存，及时依法为房地产企业提供足额发票。

买卖二手房 双方均可少交税

“最近，有关‘营改增’之后买卖二手房税费会增加的传言等，成为部分中介炒作的噱头，导致部分购房者赶在5月1日前办理二手房交易手续。”周鸣扬说，“确保所有行业税负只减不增”是政府对此次‘营改增’的承诺，按照国家政策规定，二手房交易的税款无论在‘营改增’前后纳税义务人均为卖方，而‘营改增’之后个人销售二手房税收负担不仅不会增加反而会下降。

例如，在出售不足2年的二手房，假设附加总费费率为12%，房价暂定为100万元。‘营改增’前，出售二手房要缴纳的营业税为100万*5%=5万元，附加总费为5万*12%=0.6万元，营业税及附加总费合计为5万+0.6万=5.6万元;‘营改增’后，出售二手房要缴纳的增值税为100万/(1+5%)5%=4.7619万元，附加总费为0.5714万元，增值税及附加总费合计为4.7619万+0.5714万=5.3333万元，相比营改增前少缴2667元。

买卖商铺写字楼 税费也会下降

“住宅、商铺、写字楼等均属于不动产，税费交易原理相同，凡是不动产交易在‘营改增’前后所要缴纳的税费变动情况，可参照商品房。

一是个人直接向开发商购置新商铺、写字楼所缴纳的契税虽不在营改增范围，但计征契税的成交价格不含增值税，所以和新房一样，在房屋总价不变的前提下缴纳契税会有所下降;

二是个人在二手市场购置商铺、写字楼，所缴纳的税费类似二手房交易税费会有所下降，但需要注意的是，目前二手房(住宅)在‘营改增’前后均有2年以上免营业税税的优惠政策，而商铺和写字楼则没有免税政策。”周鸣扬说。

律师说法 “税费转嫁”法理允许

“在日常房屋买卖中，房屋价格与税款有密切关系。”律师何凯说，根据相关法律法规，在房屋买卖中的税费应由出卖方和买受方各自承担相应的部分，但在实际房屋买卖合同中，通常约定房屋交易产生的税费由买受方承担，但税务局所出具的票据名称还是原业主的。

他认为，这种税费转嫁行为表面上看似不太合理，但其实背后体现了民法中意思自治的基本原则，这也是合同法中的基本原则之一。

首先房屋交易中双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。虽然我国税收法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未对实际由谁缴纳税款作出强制性或禁止性规定。因此，只要是双方真实意思表示，其由买受人支付交易税的约定认定为有效;

另外，房屋的价格也是双方协商后约定的，倘若买受方不同意承担税费，那相信出卖方也会将相应的税费加进到总价格中，其结果只能是交易价格上升，所以无论从法理还是情理上讲，这种税费转嫁行为都是可行的。