类住宅风险多大？上错床买错房或铸人生大错

“人红是非多”。最近的酒店式公寓就是楼市红人，风头甚至有压过住宅的势头。

杭州市场近段时间的酒店式公寓成交几近疯狂，4月份的交易量突破五千，几乎与住宅持平。然而在杭州不远处的上海，发布了对类住宅的清理整顿，这让上海的酒店式公寓陷入了尴尬的境地，不少买了酒店式公寓的购房者甚至可能将面临房子不能转卖的悲剧。

酒店式公寓成交暴涨，月成交套数是2015年的3倍多

“我朋友买了XXX的酒店式公寓，价格比住宅便宜很多，你觉得买酒店式公寓好吗?住宅哪里都买不起了。”“现在买酒店式公寓怎么样?现在好像卖得挺火的?”……自打杭州楼市住宅限购政策一波接着一波以来，不少朋友萌生了买酒店式公寓的想法，他们多是首次置业，买不起自己心仪的住宅，但被当下随处讨论买房的热情推着，迫切地想进入楼市。

限购、住宅库存见底、房价攀升，酒店式公寓随之迎来了“春天”。自去年9月杭州重启限购以来，杭州酒店式公寓成交呈爆发式增长。

据快房网K指数研究室数据显示，自去年9月以来，截至到2017年5月22日，杭州市(含余杭、萧山、大江东)共成交酒店式公寓31679套。

其中从2016年9月1日截止至4月底成交了29312套，平均每月交易量达3664套，同比2015年杭州酒店式公寓月平均交易量1127套相比，多出了2倍多。今年4月，杭州酒店式公寓成交量破5千，达到5052套，与住宅仅相差1700多套，几乎接近住宅成交量。

销售员口中“总价低，客观而稳定的投资回报率”是购房者盲目进入酒店式公寓市场的诱因。

业内人士认为，“酒店式公寓基本上靠租金养活，地段不错的带装修公寓，比如滨江的，一年的租金回报率或许能达到5%-6%。”事实上，5%-6%的投资回报率在目前杭州的酒店式公寓租赁市场中算是比较高的了，大多数地区连这个数字都达不到。

即便不考虑投资回报率，投资酒店式公寓同样有很大风险，政策风险、升值风险、转让风险、出租风险等等。

政策风险：上海出台政策，已买酒店式公寓者或将维权

以政策风险来说，上海就是一个很好的例子。

5月17日，上海召开商业办公项目清理整顿工作推进会，全面部署对违法违规商业办公项目(即 “类住宅”)清理整顿工作，关键是对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收方可交付。

比如，对于已交付入住的类住宅，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任，未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易，也就是说，像一层变两层的所谓“loft”，想要卖掉，必须整改。

比如，已售还未入住的，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续，对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益，言下之意，误导销售的项目，请准备好购房人的维权。

虽然，杭州暂时还未出台有关类住宅的政策，但是保不定哪天来个晴天霹雳，整改、维权都是“劳民伤财”的事情。

升值风险：不少酒店式公寓亏本卖，主城区酒店式公寓七八年分文未涨

相对于住宅产品，酒店式公寓的升值潜力也是大打折扣。

物业投资无非两条出路，一是通过持有出租获取稳定的年回报率，二是通过物业本身升值来获得收益。相比住宅，酒店式公寓投资渠道狭隘很多，几乎只能通过租金来赚取投资回报率。

很多投资客选择酒店式公寓看中的无非是酒店式公寓面积小，总价低，租金回报率高。但是购房者也应该知道，从历史数据看，酒店式公寓的升值潜力不如住宅。

程女士在2010年左右在杭州东站边购入了一套商住两用的酒店式公寓，当初想着这里的地理位置好，交通又方便，原本是想自用的，谁知后面计划有变，就像把公寓卖了作为首付去买一套住宅。直到想卖的时候程女士才发现，酒店式公寓并不像住宅般升值能力强，当初158万买进的房子如今仅挂了145万。

再举几个例子，当年(2008年-2011年在售)新青年广场新房成交均价为19340元/平方米，其中部分酒店式公寓成交单价达到了24000多元/平方米，如今这类酒店式公寓在二手房市场上的挂牌单价也不过是13000-16000元/平方米，5月的成交均价为13540元/平方米，七八年过去了，物业本身几乎没有升值，周边老破小的二手房单价都快是它的两倍了。

比如，寸土寸金的西湖边，酒店式公寓的二手房价格相对住宅来说简直是“白菜价”：岳王路东方金座，位于传统的杭州是真正的西湖湖景房，但即便如此，东方金座的酒店式公寓二手房也卖不出特别的“高价”，5月份该酒店式公寓的成交均价为27213元/平方米，这样的价格与地段并不匹配。

以租赁市场较好的滨江来说，酒店式公寓租金价格一直位列杭州市前列，但是转卖价格依然不给力，早期星光大道的星光国际成交均价为17687元/平方米，如今5月的成交均价还在17322.79 元/平方米，而对比2009年同地段住宅房价，已经翻了不止一倍。

转让风险：置换艰难，西湖边酒店式公寓挂牌两年未套现

据了解，近两年来，杭州主城区的酒店式公寓租金深得房东心，租赁价格呈现出稳中有升的状态，尤其是申花、奥体、滨江等热门板块。但是，二手酒店式公寓市场的成交情况却是“有价无市”、转手艰难。

很多投资客对于酒店式公寓的评价是“好租不好卖”。王女士对此感同身受，“我的酒店式公寓卖了好久，看房的人都没有，最后放弃了，还是租出去了。”

尽管杭州的酒店式公寓在租赁市场表现得相当抢眼，但不少项目在转手时都面临着“难卖”的尴尬。

“我2009年买入了滨江的星光国际一套50方左右的酒店式公寓，买来时价格17000元/平方米，挂了16000多元/平方米也没卖出去，所以现在还出租着，租金4000多元/平方米。”J女士表示很后悔，因为当年也看了东方郡(住宅)的房子，如今东方郡的二手房房价妥妥地冲破了4万/平方米。

同事的朋友，当年曾在西湖边买下了东方金座的酒店式公寓，如今在中介挂了两年多了，依然没有成功套现。

酒店式公寓不像住宅容易转手，很大原因在于它无法落户，及很多区域政策的利好基本与它无关，租金，几乎是衡量酒店式公寓价值的唯一因素。

出租风险： 10万套公寓进入租赁市场，或需6年去化

据快房网统计，近三年，杭州将有10.33万套酒店式公寓进入租房市场，其中临平、滨江、未来科技城、新天地、金沙湖等板块的显性存量较大，如临平将有12218套的酒店式公寓入市，滨江有98920套，未来科技城有6865套，新天地有4705套……

而这些酒店式公寓无疑只能进入租赁市场，那么这些板块的人群基数、客群能否消化掉呢?

以临平市场来说，某中介临平店的工作人员说，整个临平市场住宅每月保守估计可以租出去五六十套，而酒店式公寓每月出租量大概只有十多套，较好租的多是小面积的酒店式公寓，就算一年租出去200套公寓，那么这1万多套存量的酒店式公寓要租给谁?

至2016年年末，杭州全市(含富阳、临安、桐庐、淳安、建德)常住人口918.80万人，比2015年年末增加17万人。以凤凰房产杭州最近对网友的租房情况调查显示，在租房时仅有10.21%人选择酒店式公寓。那么，新增的人口也仅能消耗掉1.7万多套房源，还未减去合租，临安、桐庐、淳安、富阳、建德等地的人口，如此计算，10万的酒店式公寓可能需要近6年才能消化。

酒店式公寓增值部分税比较高

除此之外，酒店式公寓还有很多购房者不了解的问题。

比如，商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅要高不少，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等，增值部分用于缴税的比例较大，所以一旦要出手转让，需提前了解这些税费。

酒店式公寓不同于普通住宅，还含有一些隐性成本。中介费什么也就不去说了，酒店式公寓的物业费、水电费及各种维护费用均属于商业性质，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。此外，当房屋空置时，很多人以为就不产生费用了。实际上，在房屋空置期间，没人入住，就意味着没有租金收入，但，物业费还是免不了的。