全国法拍房的挂牌数量突破116万套！投资法拍房真的可行么？

很多人因为刚需想买房，但是因为没有购房资格，会选择另辟蹊径。这个时候法拍房就成为了一个备选方案。那么关于法拍房你了解多少？购买法拍房真的可以“捡漏”么？

数据显示，在2017年，阿里拍卖网的住宅拍卖房数量为9千套；2018年，2万套；2019年，50万套。2020年6月116万套。两年半的时间，全国法拍房的挂牌数量，涨了128倍。到了2020年12月，预计突破200万套。

什么是法拍房？

法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

产生的原因

一般情况下,有如下几种情况的房产会成为"法拍房"

1.商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；

2.民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

3.司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；

4.无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

购买法拍房的流程

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

购买法拍房的风险

一、房屋被占用风险

原来的房东在里面赖着不走，如果被执行人只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行。

二、房屋租赁风险

是指拍卖的房租带有租约，尤其长期租约，出于“买卖不破租赁”的原则，租户的权益受保护，想解除合同就要双方协商。如果租赁人提出明显不合理的赔偿要求也是不能被满足的。这方面不懂的朋友可以咨询律师，要通过专业律师团队了来确认租赁合同是否具有法律效益。

三、其他债权风险

是指房产在拍卖之前就已经抵押给了其他债权人。若事实属实，则债权人的权利受法律保护，在原房东没有其他可执行财产的情况下，这套房难免就会有许多纠纷。

四、房屋隐形瑕疵

因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对房子的潜在瑕疵并没有做信息纰漏。因此假如房屋存在隐形质量、违建问题，或者是凶宅以及有刑事涉案，竞拍者不做调查是不会发现这些风险的。

五、税费无法计算风险

法拍房税费的特殊性在于：大部分拍卖标的转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。法拍房的税费很复杂，除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，如果房屋原主是企业，还有可能需要缴纳高昂的增值税和土地增值税。另外，原产权人拖欠的房产税、物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

六、过户风险

过户风险，有些城市法拍房不限购，有些城市部分限购（比如北京，部分房源不限购），有些城市限购，如果不了解所在城市的法拍房政策，有可能无法过户；

综上所述，购买法拍房之前一定要仔细阅读拍卖公告！前期做好深度调查（标的产权性质和税费情况）、资金方案（贷款及放款时间等）。建议到房屋所在地的房产交易中心的登记和税务窗口进行详细咨询，或者花钱找机构做调查。

付款问题

法拍房怎么贷款？可以公积金贷款么？首付比例是多少？

目前各地的法拍房贷款政策不一，一个比较方便的途径是直接通过网站查看是否可以贷款。标的物页面如果有“一键贷款”申请的，您可以直接进行申请。各个银行贷款的额度和利率也会有不同。

而部分法拍房虽然不支持一键贷款，但是法院在竞买公告中也会给出支持贷款的银行和联系方式，竞买人可以自行选择了解贷款业务。

目前法拍房的贷款可以申请商业贷款，暂不支持公积金贷款。法拍房没有首付概念，先交保证金，法拍房拍卖成功后，会要求在规定的时间内把尾款支付了，尾款直接通过竞拍人的账户支付到法院即可，划重点：一定要按时把尾款支付到法院，否则法院有权利没收保证金，并将房屋重新拍卖，参拍需谨慎。

总 结

如果你想要买法拍房，那么在这之前一定要做好足够多的功课，毕竟“法拍房”这趟车，不是人人都能上的。上车之前，要做好风险预估以及成本核算。初入楼市的小白，切忌跟风！法拍房是风险与机遇并存的一个购房之选，最好委托专业律师全程参与，以便更好地评估各个环节的风险，从而降低或避免购买法拍房的交易风险。

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