赵然：住房租赁的新生命力来自打磨C端需求

发布时间： 2021-12-29 09:57:00

来源：和讯房产

分类：业界访谈

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租赁市场发展时间并不短，ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然清楚地记得，2000年国家进行整个房地产体系构建的时候，都会加上这么一条政策——大力发展住房租赁市场。

尤其自2015年中央提出“租购并举”后，与之相关的强化和鼓励市场发展的政策频频出台，再之后资本蜂拥而至，租赁行业呈现井喷式发展状态。

当然，在长期主义和短期投机的博弈过程中，租金暴涨、企业暴雷以及甲醛超标等事件搅扰着整个行业原本有序的节奏。在近两三年的行业出清以及愈加规范化后，租赁行业跑道逐渐明朗化。

在赵然看来，今年她感受最强烈的是，顶层设计端的政策来得快且猛，刚刚过去的中央经济工作会议也指明了租赁行业未来的发展方向——坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

由此，赵然认为，租赁行业三足鼎立轮廓逐渐清晰起来，即保障性住房的建设、市场化的长租房建设以及商品房的发展，三端的供给支撑起租赁体系的构建，所以租赁住房产业已经占据了房地产行业的半壁江山，它还将迸发出新的生命力！

01 3年以后：长租新的生命力

今年7月23日，住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。整治重点住房租赁方面，如克扣租金押金；采用暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务等。还提出，力争在3年左右实现房地产市场秩序的明显好转。

3年以后的租赁市场会呈现出一幅怎样的新画面？赵然的答案是，3年以后整个房地产行业，对相关产业会形成一个强有力的带动作用，租赁行业会生发出新的生命力。

而生命力的托底来自很多方面：

钱的来源：这个行业越来越多的长钱投进来，今年非常热的现象就是长期险资已经在大量布局租赁市场，起码是7-10年的长钱，这就避免了短视行为造成的不好的后果，之前的那些爆雷基本上就是短钱、热钱的投机行为。另一方面来源是中央财政的补贴和支持。国家也会支持从业者发住房租赁的专项债。

土地来源：集体用地、二次用地以及集中供地层面都有租赁住房的专项用地，国家也支持国企央企闲置用地或房屋变身保障性住房。

供给来源：今年可以看到市场供给量质齐增，职住平衡初现，我们监测了10个重点城市的租赁住房增长规模，从2021年数据和2019年数据对比看，基本上每个城市都是翻番增长。其中，保障性租赁住房成为市场供给的压舱石，青年公寓、租赁式社区以及其他公寓这三类产品在10个重点城市的分布均占到90%以上。

需求来源：2021年和2019年10个城市的入住率，有了大幅提升，整体入住率稳定在90%及以上，尤其是北上广深一线城市中，上海是最突出的，出租率达到了97.5%。还有一个重要的变化是续约率，通过观察几个不同类型的产品，综合续约率都能达到50%以上的水平，说明不少年轻人已经把租房居住作为了新市民的一种生活方式。

02 尚处于婴儿期

租赁住房的利好政策仍在继续。12月27日，北京市住房城乡建设委等、市发改委、市规划自然资源委、市财政局四部门联合印发《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》。其中提到，新供住宅项目每年应按比例配建公租房、保障性租赁房。

虽然租赁行业的春天已来临，各方均处于活跃的状态，但赵然认为租赁发展尚处于成长阶段的“婴儿期”。原因是各方面仍有很大的提升空间。

赵然表示，现在国家从政策层面上只是有了一个雏形，规范化刚刚开始，后续这些政策和规则具体如何标准化、精细化，如何加强监管，以及如何提升行业从业人员综合素质等，这些还需要进一步落实。

此外，中央经济工作会议还提到了因城施策，这就意味着每个城市的具体措施可能是不一样的。比如，一线城市中北京和上海的落地可能是不一样的，中部和西部区域之间也存在差异，针对于一城一策如何形成各城市的商业闭环，各地政府以及市场主体还需要作出进一步的思考。

赵然还尤其提到了C端视角的感受。她说，她身边的很多人都在租房子，但是大家整体对租住有一个很美好的感受吗？不尽然。因为普遍地还没有把租房当成一种生活方式。

基于此，赵然认为，下一阶段，租赁行业第一个发展方向，要对整个市场进行再教育，让市场对租住这种生活方式有一个接受的过程；第二个方向，除了消费者，还要与这个行业的从业者发生更多的联系，让从业者真正理解并尊重这个行业，进而提供更好的运营和服务，服务上去了，自然消费者也将获益。

对于租赁行业“星辰大海”的到来时间，赵然说，等到大家将所有的收入不再用来买房子，而是去享受更多其他的消费时，比如租赁，那个时候的场景，才是租赁行业的星辰大海。

03 关注行业三大趋势

对于未来的租赁行业，在赵然看来，将呈现以下几大趋势：

第一、一城一策的趋势。包括供地政策、金融财税政策等。有的城市完成了两次集中供地，有的城市完成了三次，可以看到每个城市面临的情况是不同的，对于租赁住房的专项用地，每个城市明年可能会针对各自特点有一些政策端的变化，政策的变化主要是“双轨制”，一端要发展保障性租赁住房，一端也要发展市场化的长租房，多层次的供给，在政策端会有长效机制的释放。

第二、公募REITs的趋势。公募REITs能够将租房行业带到一个新纪元时代。首先，明年这个行业或将落地第一单保障性住房公募REITs，公募REITs不单是一个创新工具，可以对前期沉淀资本进行一个回笼，更重要的是，它是一个资产管理工具，且是一个主动管理型的工具，能够促使行业不断提升运营标准，提升精细化管理水平，最后使收益率不断得到提高。其次，公募REITs未来它的扩募会给这个行业带来更多想象空间，通过不断地去增加新的项目，也会使资产包市场和原始权益人能够有更多的想象力和发挥空间。

第三、未来是租赁社区时代。现在几类土地已经投放到市场，北京是集体用地，上海是R4用地，还有竞自持的用地，北京明年最大的集租房6500套的社区（首创繁星）就会入市，上海也有至少7个项目约1万套租赁式社区入市，这些都会给我们的租住生活带来不一样的变化。