旭辉迎来“第二支箭” 150亿发行意向里的融资AB面

“第二支箭”仍在不断扩容。

据悉，旭辉近期向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向，目前相关注册工作正在推进过程中，具体金额等信息以协会审批为准。对此，旭辉相关人士向观点新媒体证实了消息的真实性。

观点新媒体了解到，在旭辉控股前，已有包括龙湖集团、新城控股、美的置业、金地集团、万科在内的5家房企有意向或者已经申请储架式注册发行，总金额到达约930亿元。

加上旭辉控股的150亿元发行意向，已经披露的6家房企储架式注册发行总金额将达到1080亿元。

这是令人欢欣的。中金指，若政策层面提供的支持顺利落地，那么短期内还是能够较大程度帮助房企缓解流动性危机、促进实现“保交楼”。但在政策实际落地的过程中，可能还存在一些难点。

“第二支箭”的风

11月8日，中国银行间市场交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

次日，中债增便迅速发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》。

在官宣之后，政策便开始全面落地，观点新媒体了解到，至今已有包括龙湖集团、新城控股、美的置业、金地集团、万科在内的5家房企有意向或者已经申请储架式注册发行，总金额到达约930亿元。

其中，额度最大为万科280亿元，龙湖集团为200亿元，新城控股、美的置业和金地集团均为150亿元。旭辉控股亦表达了150亿元储架式注册发行意向。

观点新媒体获悉，“第二支箭”的运作方式，是由中国人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计后续主要采取担保或直接购买的方式，而金融机构购买房企债后可向央行申请等额的再贷款资金，但违约仍由投资者承担。

而“第二支箭”同样具备风险防范措施，房企需要提供反担保，包括国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保。

据悉，前期试点中，龙湖和新城是以不动产作为反担保抵押物，美的置业是以美的控股作为反担保，碧桂园先是把实物资产抵押给城投公司，城投公司再提供反担保。这也说明，抵押物不足可以寻找国企做反担保，实际上中债增在《项目需求意向表》中就明确提及可以采用国有企业反担保的方式。

不仅于此，中国人民银行、银保监会于11月23日正式发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六个方面，并提出16条具体举措。

国有六大行迅速落实，密集与房地产企业签署战略合作协议，提供包括信贷资金在内的多种金融支持。有数据显示，截至11月24日晚，工、农、中、建、交和邮储6大国有银行已与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度共计12750亿元。

当中工商银行涉金额最多，向12家全国性房企提供意向性融资，总额达6550亿元，邮储银行向5家房企提供意向性融资总额2800亿元。业界预计，下一步，销售排行在TOP20-TOP70的房企有望获得很大支持，资金提供方也将由国有大行扩展到股份制银行。

银保监会相关部门负责人表示，2022年1-10月，银行业投放房地产5byA5Y+R6LS35qy+2.64万亿元，发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。

下一步，银保监会将督促银行保险机构依法依规做好相关金融服务，将金融支持政策落实好、落到位，切实保持房地产融资平稳有序，积极支持“保交楼、稳民生”，促进房地产业良性循环和健康发展。

旭辉获“喘息”

从支持房地产企业发债到增加银行授信额度，调控政策的松绑确实让面临流动性压力的企业看到了曙光。

值得关注的是，令房企“头疼”的预售资金监管，亦迎来转机。此前，旭辉董事局主席林中曾表示，资金监管上，"断供潮"让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企流动性进一步承压。

观点新媒体获悉，截至6月30日，根据财报，旭辉控股的净负债从去年末674.02亿元升至828.97亿元；在手现金则从去年末的467.1亿元减少至312.45亿元。如林中所言，预售资金监管导致房企账面持有的现金绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

11月14日晚间，银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行三部门联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，当中指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

当中提出，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

商业银行可按市场化、法制化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

与“第二支箭”相同，保函置换预售监管资金同样强调了市场化、法制化原则。

综合来看，即便剔除保函置所能释放的流动性，在其他政策额度用满的情况下，金融体系能够为房企提供的资金规模约在1.25万亿元以上。

中金分析指，若政策层面提供的支持顺利落地，那么短期内还是能够较大程度帮助房企缓解流动性危机、促进实现“保交楼”。但在政策实际落地的过程中，可能还存在一些难点。

一方面，金融机构的“避险本能”仍会使得最终的实际支持更多集中在优质企业上。

例如《通知》中针对为“保交楼”专项借款提供的配套融资，表示在支持对象上主要集中于剩余货值销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目和不能同时覆盖但能明确还款安排的项目，并明确了融资期限和回款账户，以及还款顺序要优先偿还新增配套融资和专项借款原则。

也就是说，获得政策支持的前提是需要能够在较大程度上确保日后的还款来源。因此，已经完全销售但目前处于停工状态、且无法通过其他途径确保还款来源的项目可能仍然无法推进。

从近期与大型银行达成战略合作的企业来看也是如此，获得授信的房企多是尚未出险的大型民营企业和部分国有开发商。这或许是旭辉并未拿到授信额度的原因。

11月初，旭辉控股对外宣布已暂停支付其境外融资安排项下所有应付的本金和利息，其中该公司预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款除外。

另一方面，中金指出，即便是当前能够满足获得支持条件的房企，其最终是否能按时足额偿还支持资金也仍有一定不确定性，因此在市场化、法制化原则下，相关金融机构的积极性可能仍然无法被完全调动起来。

换言之，融资政策有助于缓解短期资金压力，但是销售改善和信心回暖才是资金链持续改善的关键。

就旭辉而言，2022年1-8月，旭辉控股累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约943亿元，合同销售面积约629.35万平方米，相较去年同期跌幅较大。

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