中国房地产的“库存”到底该怎么去？

靠老百姓的住房需求，能去掉眼前的房地产库存么?我们重点从消费需求的增长来看。

人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的长期因素。因此，我们首先从人口增速及其结构变化来看房地产的消费需求。

上个世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加，从商品房住宅的销售统计来看，1986-2015年，商品房销售面积销量一路上涨，年均增速超过25%，总量达到116亿平方米。全国住宅平均价格也由1991年的756元/平米上涨到了2015年的6973元/平米。随着计划生育法的严格执行，1990年后，中国人口增速已经下降到1.5%以下，目前人口增速为0.5%左右。根据联合国教科文组织的测算，中国人口将在2030年达到顶峰14.5亿人，然后逐渐减少。而劳动力人口五年前就已经出现拐点：2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2015年这个比例下降到72%。　　和人口结构变化相对应的，是结婚人数的逐年下降。2015年开始，我国20-39岁年龄的人数出现负增长;结合民政局公布的历年新结婚对数的数据，我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%，结婚置业是商品房消费需求的主要构成之一。从结婚人数的减少中，可以预期未来5年结婚置业的需求也将逐年下滑。

可见，无论从人口数量的增长速度还是人口结构的变化趋势来看，对住房需求的减少都是可预期的。　　其次，未来的“城镇化”进程难以对城市房产形成有效需求。

从日本、美国等发达国家的经验来看，“城镇化”引发的人口转移也是导致城市人口扩张，推动城市房价上涨的动力之一。但是在目前的中国，，一线城市的常住人口增速已经在下降，其中上海已经出现负增长;31个二线城市中也有18个城市增速减缓，其中长春和南宁甚至出现了常住人口的负增长，64个三线城市中33个城市增长减缓。其中5个出现负增长。主要原因来自以下两方面：

首先，从静态看，中国的社会保障体系和农村劳动生产率远远低于西方发达国家，因此中国的城镇化率很难达到西方发达国家的成熟水平(80%以上)。数字显示，18-35岁的农民进城打工，成为“城镇化率”统计数据中的一员，40岁以后回乡，为“城镇化率”贡献负数;目前中国的城镇化率主要是依靠40岁以下的人进城来提高的。从人口统计数据来看，目前农村20岁以下人口占比只有26%，40岁以上不再出来务工的农民(占)45%。所以，未来存在进城可能性的潜在人数总规模在缩小。

其次，从动态看，从目前中国农村的生育率来看，未来的年轻一代补给速度在放慢，导致流入城市的劳动力数量减少，城市化速度会趋缓。“十二五”期间中国农业劳动力将由2.95亿人下降到2.5亿人左右，4500万农业劳动力需要转入非农产业和城镇就业”;“十三五”期间(2016年到2020年)，农村剩余劳动力将由结构性短缺变为全面短缺[1]”。因此，从供给方面看，2015年后城镇化率速度将放慢。

第三，放开限购限贷并未有效提升房地产的销售，说明靠消费需求来“去库存”恐怕只是政府的一厢情愿。

2014年，国务院政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后，除了北京、上海、广州、深圳和三亚外，全国41个限购城市的房地产限购政策相继取消。但是实际销售数据显示，在房价存在下跌预期时，放开限购并没有带来增量需求。可见，要实现房地产的“去库存”只有靠投机性的资本不断推高房价，而“投机”和“房价泡沫”继续膨胀却不是政府希望看到的结果。　　综上所述，从人口增长、流动趋势和结构演变格局来看，要实现消费驱动去库存，15年内，是不现实的(十五年后看二胎政策的实施情况)。而鼓励投机性资金驱动的去库存则要以房价进一步泡沫化和金融风险扩大为代价，这是目前中国经济所无法承受的。