北京房地产律师：楼市限购者如何进行维权?

近日，河北省政府办公厅印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》) ，提出房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要制定和执行住房限购措施，并统一了限购政策，特别提出环雄安新区和环首都重点地区要在上述要求的基础上进一步提高门槛、从严调整限购措施，即：对能够提供当地3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。

2017年以来，北京、河北等地不断出台楼市调控政策，如2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对销售对象和购买者进行了双重限制，2017年4月3日北京市住建委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房纳入本市限购范围，已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭，及拥有2套以上住房的本市户籍家庭，将暂停购买住宅平房。2017年4月28日将“法拍房”也纳入限购范围。

一系列调控政策的出台，必将对房地产交易市场产生较大影响，随之而来的就会产生大量的房地产买卖合同纠纷。那么因为政府发布的新政策导致买卖双方订立的合同无法履行或继续履行将对一方当事人显示公平的情况，此时当事人是否可以要求解除合同?

张仁藏律师认为，此种情形下想要解除合同可以考虑适用情势变更原则，情势变更原则的适用需要具备时间条件、客观条件、主观条件以及后果条件，具体而言，面对政府出台的调控政策，当事人想要解约应符合以下情形：

1. 时间上看，政策的出台必须在合同成立后至合同尚未履行完毕期间。因为合同生效前发生的客观事实，作为合同生效的基础是确定的。如果政策已经存在，当事人因不具备政策规定的条件致使合同无法履行的，过错方应当承担违约责任。如果合同已经履行完毕，则当事人的权利义务关系已经终结，当事人间既定的法律关系已不再受新政策的影响。

2. 客观条件上看，必须具备情势变更的事实，例如新政策出台后致使签约后的买受人不具备购房主体资格，无法办理过户登记;因限贷政策的出台致使买受人完全无法获得贷款或者首付比例提高。需要注意的是，变更的事实必须是“重大变化”，如贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不算很大，也不能适用此条，只有对买方的履约能力造出重大影响的情况下才能适用情势变更原则。

3. 主观条件上看，当事人对发生变化的客观情况必须无法预见且不可归责。如果当事人在订立合同时能够预见到相关情势变更所产生的风险，仍然签订合同，说明当事人甘愿承担风险。不可归责即是当事人对发生变更的事实不存在过程，若当事人明知自己(或对方)不具备购房主体资格仍签署商品房买卖合同，买卖双方对于所购房屋无法办理所有权登记手续而解除合同均负有过错。

4. 从法律后果上看，继续履行合同对一方当事人显示公平或根本无法实现缔约目的。如果买方能举证证明这些新规定确实对其继续履约能力产生重大影响并导致对其明显不公平，则可主张适用情势变更原则。

总言之，面对不断出台的楼市调控政策，当事人应注意维护自身的合法权益，必要时应及时求助于法律专业人士。