行业迎来深刻重构 地产是否已经触底？

国家统计局数据显示，2022年1-6 月房地产开发企业到位资金76847亿元，同比减少25.3%，降幅较1-5月的收窄0.5pcts。债务方面，观点指数统计数据显示，2022年下半年，房地产企业共有264支境内信用债到期，存量金额为1961亿元；此外还有90支美元债到期，存量金额为1589亿元。

一方面，房地产行业面临着融资通道收缩以及销售回暖不确定性；另一方面，房企到位资金承压，下半年迎来偿债高峰期。当地产市场跌入底部，当企业面临调整，重新向上的力量将来自何方？

8月8日至11日，2022博鳌房地产论坛在广州举办。会上，东方证券(600958)总裁助理、首席经济学家邵宇；中原集团主席施永青；德信控股集团董事长胡一平；中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明；海南雅城房地产开发有限公司董事长朱荣斌；金地集团(600383)副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌；保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金就相关话题进行讨论。

中原集团主席施永青表示，现在主要的问题就是建得太多、升得太高，要解决的话，就只能够建少一点，价钱回落一点。以前地方政府批的土地太多，未来一段时间就可能要把以前批多了、批错的土地收回来。而且现在政府要帮的其实不是开发商，而是要帮买了房子的老百姓(603883)和把钱存到银行里的普通的储户，开发商不是它要搭救的对象。

德信控股集团董事长胡一平表示，关于市场有没有触底，应该分开来看，有些地方已经触底了，但是有些供应量太大的地方可能还没触底，还有二次探底、三次探底。胡一平指出，所谓触底，并不是说房地产这个行业触底，而是要看是地价触底还是房价触底。房价在很多地方已经触底了，因为按照以前的拍卖规则，留给开发商的空间是很少的，这个地方降的空间是有限的。相反就是有些政府出让了以后，它的地价下降还有一定的空间。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌表示，整体而言可能没到底，但是具体而言，以后有些城市是到底了。行业重构之下，郝一斌觉得会产生三个分化：第一是区域分化，一定是有些区域恢复了，有些区域恢复不了。比如有些东南沿海一线城市，还会复苏，但是要复苏的话要有几个带头大哥，要重新繁荣，最后才能实现整体的复苏。

第二是企业分化，有些企业能熬过寒冬，有些企业熬不过。任何成熟的行业经过去产能周期之后，活下来的企业都是相对而言各方面更优秀的，包括它的经营意识也会更稳健，就像香港的一些企业，它的风险意识更强，会有更强的市场生命力，当然也会成长得更大。

第三是行业深刻变化，过去这个行业是通过激进的融资，通过高杠杆、高负债的模式发展，企稳以后，大家的风险意识会增强，有一些企业资产质量非常好，资产规模非常大，还能做到非常大。另外一种，以后整个行业的融资会转向直接融资，所谓直接融资并不是IPO，而是集合信托形式的，直接资本监管项目的，直接进入项目、监管项目，有一个好的管理单位，或者是一个地产企业占一部分基金份额，并且作为一个开发商，或者是大家做一个集合型的管理公司去运营，这就是日本和美国这种成熟国家的方式，以直接融资为主的市场，都会转向这种模式，资本和管理进一步分离、更加明晰，有效控制行业风险。

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